丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
年初因疫情影響成交熱度跌至低谷，一季度全國土地市場成交規模比去年明顯下降，隨著各地穩經濟、穩財政，熱點城市加大優質土地的供應，市場熱度在二季度迅速拉升，三季度以來，多地出臺收緊樓市調控政策，疊加房地產金融監管持續趨嚴，“三道紅線”新規試行，企業資金壓力顯現，拿地熱情有所下降，土地市場整體表現量價齊跌。
四季度地市已有入“冬”跡象，10月溢價率僅有12.2%，創下二季度以來新低。11月，地市熱度有所回溫，雖然全國土地市場成交量環比略有下降，但地價較上月小幅回升，土地成交溢價率也中止了“四連降”，較上月回漲2.2個百分點。
近日，國家統計局公布了11月房地產投資數據，土地成交價漲幅擴大，單月土地成交均價再創新高，究其原因，主要是由于一線和三四線城市均有多宗優質地塊成交拉動。整體來看，前11月全國土地成交均價也有所上漲，截至12月17日，已有16座城市土地成交總價突破千億元，其中上海、杭州、廣州三城突破兩千億元。
11月全國土地均價達8892元/㎡
國家統計局數據顯示，1-11月份，房地產開發企業土地購置面積20591萬平方米，同比下降5.2%，降幅比1-10月份擴大1.9個百分點；土地成交價款13890億元，增長16.1%，增速提高1.3個百分點。以此測算，1-11月，全國土地均價為6746元/平方米，同比漲幅為22.5%。
單月來看，11月房地產開發企業土地購置面積為2816萬平方米，同比減少15.6%，土地成交價款為2504億元，同環比上漲均超20%以上。值得注意的是，以此測算，11月全國土地均價達到8892元/平方米，同比增幅達到45.5%。
圖：2019年11月以來
單月全國土地購置價格變動（單位：元/平方米）
聚焦到城市來看，CRIC統計數據顯示，重點監測城市土地市場經營性用地成交價格在11月環比上漲6%至2565元/平方米，中止了平均地價四連降的趨勢。
地價“止跌上漲”主要是依靠一線和三四線城市均有多宗優質地塊成交拉動。具體而言，由于深圳、廣州有多宗稀缺宅地高價成交，一線城市平均地價在上月上漲的基礎上再度上漲了2%，平均樓板價為14262元/平方米，同比也上漲了19%；三四線城市的成交地價在南通、溫州、佛山等高地價城市成交量增加的拉動下，也較上月上漲了7%，平均樓板價接近2000元/平方米，為1936元/平方米。
二線城市土地成交均價環比下降4%至為3674元/平方米，環比下降了4%，主要是由于杭州、寧波、西安等地價較高的城市土地供應明顯減少。
圖：全國土地市場經營性用地成
交價格月度情況
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
16城賣地超千億元，上海位居首位
實際上，今年以來土地市場活躍度較高，房企競拍熱度也持續高漲，全國熱點城市核心板塊更是“地王”不斷。
CRIC統計數據顯示，截止到2020年12月17日，全國重點50個城市土地出讓金額達到4.31萬億，其中上海土地出讓金居全國首位，達到了2861億元，同比增長39.52%，其次，廣州、杭州分別以2697億元、2385億元位列第二和第三位。此外，北京、南京、寧波、武漢、重慶、深圳、成都、佛山、西安、蘇州、溫州、南通和福州的土地出讓金也突破千億元，至此，全國已有16城土地出讓金超過千億元。
圖：截至2020年12月17日
全國土地出讓金超千億元城市
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統單月來看，11月重點城市經營性土地成交總金額TOP20城市的成交總金額為2393億元，深圳排在全國重點城市首位，土地出讓金額為434億元，供地區域遍布南山、光明、寶安、龍華和坪山等各個區域，除龍華大浪、寶安沙井各1宗宅地和南山2宗商辦地外，其余7宗均以最高限價成交。
11月土地成交總金額TOP20城市中，二線城市仍然是主力，成都、武漢、南京、重慶、廈門、鄭州、長沙、濟南和南寧9個城市入榜。三四線城市中有8個城市上榜，其中，優質地塊供應比重較高的南通表現最為突出，成交金額高達181億元，排在第4位，其次是珠海，成交金額達105億元，排在第8位。
圖：2020年11月全國重點城市
經營性土地成交金額TOP20
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
高價地競拍熱度分化，深圳最熱
臨近年末，深圳、廣州、武漢等城市近來的土地出讓十分積極，稀缺優質宅地吸引多家房企競拍，成交溢價率均超過了20%以上，地價明顯上漲。典型如武漢江岸CBD宅地成交樓板價達到30558元/平方米，創下武漢歷史樓板價新高。
盡管如此，但受到金融監管的影響，房企的拿地積極性有所減弱，對資金門檻要求高的高總價地塊更加謹慎理性。
從11月成交總價TOP10地塊來看，一半高總價地塊底價成交，而另一半溢價率則超20%。一般來說，底價成交的地塊出讓要求較為嚴格，或者區位較為一般，因此房企拿地積極性不高。值得注意的是，11月成交總價過百億的城市有2個，其中，珠海十字門中央商務區的一宗大型商住綜合體地塊，由中海以104.76億元的總價競得，該宗地也是珠海土拍史上首宗總價破百億的地塊，成為珠海新的“總價地王”。
和總價榜大面積低溢價成交的情況不同，11月單價TOP10地塊中僅有1宗地底價成交，其余地塊的成交溢價率多在20%以上，可見優質地塊競爭仍然激烈。成交單價最高的地塊是深圳前海稀缺住宅用地，由金地聯合三家國企競得，成交樓板價為62707元/平方米，比今年5月份龍光拿下的前海宅地成交樓板價低了450元/平方米。
不僅是深圳，優質稀缺地塊對房企仍有很強的吸引力，如武漢江岸濱江商務區純宅地，由于有一線臨江優勢且區位十分優越，其起拍價就接近此前的單價地王樓板價，最終在經過321輪激烈的爭奪后才由華潤置地競得，成交樓板價超過3萬元/平方米，成為武漢首宗地價破3萬元/平方米的宅地。
表：2020年11月全國城市經營性土地
成交總價排行榜
表：2020年11月全國城市經營性土地
成交單價排行榜
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
年末土地成交出現“翹尾”現象，房企也將迎來新的拿地機會，但同時也會帶動一波地價上漲。
總的來看，優質地塊的出讓帶動今年土地成交總金額將突破去年，尤其是熱點城市地價漲幅更為明顯，地價上漲對于房企來說意味著利潤空間將被壓縮。過去幾個月，一旦出現土拍過熱我們便提醒企業，在土地市場相對火爆的區域，一定要秉持“越火爆、越冷靜”的態度去拿地，超預期的地塊切勿盲目爭搶。
接下來，熱點城市稀缺優質地塊的競拍熱度仍將延續高位，結合政策面來看，地方調控大多繼續延續穩定或是加碼趨勢，中央金融調控也延續高壓；在此影響下，房企也會將資金更加集中在能帶來高收益的優質宅地上。另一方面，為分攤資金壓力，聯合拿地成為未來熱點地塊交易中的主流趨勢。
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