地產資管網 作者：韓瑋燁
來源：地產資管網（ID：thefutureX）
作為曾經的長租行業先行者YOU+國際青年社區的聯合創始人，劉昕有過高光時刻，也在行業中經歷了波折。
現在，作為廣東省公寓管理協會會長，他一門心思要推動行業從灰色地帶一步步走到陽光底下，走向標準化、規范化。不久之前，他獲得了住房租賃廣廈獎行業終身成就獎，這是對他入行超過10年，讓行業見光，為行業賦能的努力的嘉獎。
今年4月，睿和智庫創始人韓瑋燁在廣州YOU＋社區旁的廣東茶樓與劉昕復盤了過去幾年長租公寓賽道的底層商業邏輯錯誤，也展望了租賃社區的未來及輕資產市場可能的機會。
當然，我們依然不敢輕易對未來做出判斷，且行、且犯錯、且總結。只要在這個行業存活5年以上的企業，都知道，長期主義的核心要義是：活下來，才有機會。
“二房東模式”存在天然缺陷
長租商業模型存在三個錯誤：一是包租模式錯了；二是對標企業錯了；三是對標海外的純重資產模式錯了。還有另外一點重要的原因是行業規范性不夠。
睿 問
您怎么看當下長租公寓行業的底層商業邏輯？
劉昕：住房租賃的商業模式本身不會爆雷。但由于爆雷企業的商業模式本質已經脫離了住房租賃的范疇，部分企業通過讓租客使用租金貸，支付上游房東租金，完成資金錯配，形成資金池，從而擴張，產生風險。
首先，包租模式有問題。
以分散式公寓為例，如果以一個第三方機構身份租給租客，價格相對高。而集中式公寓多以二房東模式運營，以自如為例，是房屋業主和租戶之間的第三方，負責將業主房屋予以適當設計和改造升級后出租給租客，從租戶方收取租金之后將部分款項支付給業主，此間的差價則是自己的利潤空間。
兩種模式對于房東來講都是合適的，沒有任何成本，只是賺多賺少的問題。到期后，房東可以選擇收回，再出租高價。所以房東和二房東是一個博弈的過程。
其次，對標企業模型錯了，比如酒店。
長租公寓是批發商，而酒店是零售商。酒店一間房一晚500元，而公寓一個月租3000元~5000元。考慮空置期因素，平攤下來，酒店利潤較高，而且沒有上限。同樣地段的一間房，不同時間、不同裝修風格，價格可以產生幾百元的浮動。
但租賃住房價格有上限。從時間上，長租模式一般簽合同以年計，如果無特殊原因，不能進行價格上漲。這就是租賃住房和酒店最大的不同。
第三，對標美國重資產模式是錯的。
美國公寓可以先購買下來，家具家電可以融資租賃，產業鏈很健全。而中國整個產業鏈沒有剝離清晰。
第四，行業發展規范性不夠。
住房租賃行業已存在上千年，但國內最初沒有這個行業，真正發展就5年左右的時間，行業發展參差不齊。
2016年以前，不能注冊公寓管理公司，只能注冊物業公司、投資公司、管理咨詢公司。2017年、2018年時，公寓行業出現爆雷潮，甚至還有一些“騙租金貸”的公司。
租賃住房供應絕大部分是存量房改造而來，還沒有完全市場化，目前有2.4億人有租賃需求，但市場規范性很差。比如怎么建造、人均面積多大、消防設施是否需要煙感、噴淋等都沒有相關標準。
看過往行業的發展，底層邏輯是錯誤的，2021年是長租行業的轉折年，希望朝著更好的方向發展。
睿 問
有很多觀點認為，“二房東模式”本身沒問題，出問題的是擴張中急功近利的心態和急于求成之后的測算模式，您怎么看？
劉昕：聯合辦公、住房租賃、酒店都屬于二房東空間，還可以稱為新空間運營。
如果長租公寓行業跟華住比，華住是零售商，按天賣，坪效高，而長租公寓是批發商，坪效低、利潤低。
如果長租公寓跟聯合辦公比，聯合辦公投入少，運營輕，2萬平方米有5個人力成本就可以，而長租公寓不同，比如一間房30平需要正常裝修成本，便宜些也要1000元/平，而聯合辦公700元/平的成本，就可以把辦公空間做的不錯，投入產出比不同。
住房租賃正好夾到酒店和聯合辦公中間一個小空間里，頭又重，收益又少。如果不做一次新的產業革命，行業將無法健康發展。當前的事實是，住房租賃前100名企業，尤其二房東模式的企業，都是虧損狀態。除非企業背后母公司是地產商，相對收取較低的租金，或可盈利。即使有部分盈利的企業，凈利潤也只有2%~4%之間，只要市場稍有變動，盈利馬上會變為虧損。
經歷了前兩年的爆雷潮后，我認為，目前所有的方法就是跟房東談，要不賣樓，要不委托給運營方管理。
睿 問
長租公寓企業做集中式公寓，二房東模式不可行，那么分散式公寓呢？資管模式是否可行？
劉昕：只要是二房東模式，就沒戲，不分集中式、分散式。市場上存在一種模式是：運營方不付租金，憑借信譽拿到業主方房源，定價運營后賺取服務費。其本質不是中介服務。
中介企業只對接好房東和客戶后就退出。而租賃企業需要進行租客服務運營，涉及物業、家居維修等服務費。基于此，自如的資管運營邏輯更可行。
舉例，某地段房源市場價可以租5000元/月，由于設施陳舊，只能降價至4000元/月，這是中介業務范圍。而自如做的事情是通過投入2萬元的裝修成本，使租金上浮到5000元/月，20個月后實現投入回本，但該房源未來可以實現更多租金回報。
租賃社區是市場必然產物
公租房、人才公寓等各種形式的政府持有房，其本質都是租賃社區，可以說是先天而成的必然產物。從退出角度看，對接公募REITs的通路相對容易。
睿 問
您怎么看租賃社區的發展？
劉昕：當前，租賃需求在不斷增長，供應端也有些政策利好，租賃行業迎來了長期增量的周期。政府逐步開始參與增量市場。
政府做租賃住房的目的主要有兩方面：一是堅持“房住不炒”定位，有效控制房價；二是讓人民安居樂業，這是核心出發點。從存量房源看，房價太高、租售比做不好，市場回報率不夠，這是特別大的問題。而政府做租賃住房，相對成本便宜，目前看一般處在交通不太便利的城郊，但基于租金回報率可以達到要求，成為租賃住房發展的必然原因。
當下租賃住房市場主流參與者主要有三類：分別是專業型長租企業、住房租賃中介機構以及房地產開發商。未來，租賃社區開始有政府部門參與，比如上海的租賃用地就是國家戰略，經過政府介入和市場多方努力，未來對解決安居樂業以及提升幸福感有了更大保障。
睿 問
業主目前是政府、開發商兩方為主，開發商的風險和收益如何與運營方共同承擔？
劉昕：政府在補貼端、運營端、建設端，都已經開始進入到這個領域當中。
其實運營過程中有三本賬。
第一本是階段性回報
2.第二本是資產價值回報
站在開發商角度來看，他們認為風險性較高，資產價值并不想與運營方分享。舉個例子，運營方經過一輪裝修等投資后，同時土地價值越來越高，資產價值回報提高，而此時自持物業的開發商業主賣出賺取收益，對于資產價值并不愿意與運營方共享。
而運營方則認為，如果按原始價值做資管，同時樓的升值部分也共享，則愿意進行運營投入。如果運營方什么收益都沒有，還要承受正常房租，顯然這是很大的問題。
3.第三本帳是社會帳
政府建設租賃社區、房企自持商品房要用于租賃符合“房住不炒”目標，需要更多的企業參與。
睿 問
當租賃社區發展擴大到二線城市時，對于以往的運營企業是否是機會？
劉昕：機會肯定存在，但是和風險是并存的。在城市邊緣，很多租賃房源會出現空置現象，而國企如果能將空置率控制在40%內，就不會虧損。而未來就要看國企是否具備獨立運營管理的能力了。
輕浪潮下，賦能小B平臺的創新
在供需錯配、各地產品非標的背景下，不僅需要有全國性公司，更需要有區域性的平臺企業對市場進行規范和管理。
睿 問
2020年，您打造的賦能小B的創新平臺目前運營如何？
劉昕：2019年年底開始到現在，我們一直堅持做的事就是給上百家小B賦能，做輕資產服務商，幫助他們拿到更便宜的融資，做出更規范的產品，實現更好的品牌和服務。
我國長期存在著房源供需與錯配的住房問題。實際上，存量市場上70%~80%的房子是跟目標人群匹配的。但由于租房人群變化太快，已從80后變成90后、95后，他們比較關注兩點：產品品質好不好，租金價格低不低。
而當前的市場供應來看，大部分在C端，且這批房東大多以50后、60后人群為主，其房子內部家具樣式陳舊，沒有改變。而我們平臺的優勢是規范化、品牌化管理，做好市場匹配。同樣區域內，如果和C端供應比較，我們完全有優勢。
比如，一部分小合伙人參與進來，通過網絡將房源廣而告之到地鐵車程半個小時范圍的人群，甚至進行簡單裝修改造，從而促進成交。
睿 問
作為基金方，您如果把錢借給小B，如何風控？
劉昕：把錢借出的實質是加盟合伙制，小B企業通過我們進行團隊培訓，系統鏈接，然后只做收房工作，進行分成。錢、品牌、系統都在我們這一端，通過平臺的精細化改造，使房源租金增加30%左右，這是平臺的核心能力。此外，平臺還可以幫助他們導流客戶。
現在小B房源有六萬套左右，但由于沒有品牌、擔保、資源，銀行不愿意貸款給小B，要么因為沒有征信無法獲得貸款，要么貸款條件非常苛刻。
而我們平臺先積累扎實的運營能力，有了平臺擔保，再去通過銀行拿更便宜的貸款，賦能小B，做代運營的基金管理。如果小B企業運營不善，我們會接手運營，通過鏈家、貝殼、58同城、私域流量等各種渠道賦能業務。經過經過平臺各合伙人及團隊的經驗積累，我們沉淀出非常好的運營團隊，產業鏈上拿房、裝修、設計、推廣、運營，最后到服務、數字化幾十個環節都已經打通了。
睿 問
從未來市場格局看，像自如這種全國性公司，賦能小B的區域龍頭，您認為哪種公司機會更大？
劉昕：我認為，區域公司機會可能會更大，主要原因在于各個地方產品是非標的。
比如北京和廣州，同是22歲的租房人群，基于文化、環境、時間（畢業季、春節前后）、每一棟樓每一間房因樓層、大小、朝向、裝修程度、入住時間不同，定價也不同。
一房一價、一客一價、一天一價，區域公司若能做好靈活性管理，也能幫助提升利潤。但如果最后僅剩幾套房源時，也會考慮降價租出。
但全國性公司需要標準化管理，企業定價后，給管家的價格浮動范圍在50元，如果超出范圍就要申請，流程比較繁瑣。
這樣看來，從銷售要求來說，住房租賃行業又可稱為螞蟻行業，適合單兵作戰。
結語
劉昕認為，未來租賃住房行業要做小而精的“重”，還是有規模的“輕”，是個問題。目前來看，只有具備優質底層資產，不同運營主體很多企業通過合作賦能，轉型輕資產模式，才能讓資產經營越來越好。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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