投拓狗日記 作者：新芽
來源：投拓狗日記（ID：ziguanshidai）
2019年國家稅務(wù)總局刊登了一則指導(dǎo)性判例：主要講的是某開發(fā)商在土增稅清算時，開發(fā)成本采取了層高系數(shù)法進(jìn)行分?jǐn)偂５钱?dāng)?shù)囟悇?wù)局不認(rèn)，要求按照建筑面積法進(jìn)行計算。
官司打到最后，法院做出解釋：納稅人有權(quán)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，也有?quán)按建筑面積計算分?jǐn)?。但是除此之外的方法則必須征得當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)認(rèn)可！
其實在實操中，除非有特別規(guī)定，土地增值稅清算成本分?jǐn)偡椒ㄒ话銉H可采取占地面積法和建筑面積法進(jìn)行成本的分?jǐn)偂炊囗椖渴芤娴?，?yīng)按【占地面積比例】分?jǐn)?；同一項目不同物業(yè)類型，應(yīng)按【實測建筑面積比例】分?jǐn)偂?/p>
其他所謂的合理分?jǐn)偡椒ㄐ枰Y(jié)合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)的政策特別規(guī)定且得到當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)的審核認(rèn)定后方能使用，納稅人自身并無除上述兩種分?jǐn)偡椒ㄖ獾念~外主動選擇權(quán)。
#1
法規(guī)依據(jù)
一、稅務(wù)總局層面
1、《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》(財法字[1995]6號)規(guī)定：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，或按建筑面積計算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?/p>
2、《關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)[2009]91號)第二十一條審核扣除項目是否符合下列規(guī)定：納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用。
二、地方稅務(wù)層面
（1）福州稅務(wù)局：房地產(chǎn)開發(fā)成本計算分配辦法：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項目中包含不同類型房地產(chǎn)的，其房地產(chǎn)開發(fā)成本可采取層高系數(shù)計算分配辦法。
（2）江西稅務(wù)局：建造既有住宅又有非住宅的綜合樓，土地成本按不同類型房地產(chǎn)的銷售收入分?jǐn)?，其他費用按單位建筑面積分?jǐn)偂?/p>
#2
其它合理分?jǐn)偡绞?/span>
首先要強調(diào)的是，下面所說的分?jǐn)偡绞?，是針對不同的扣除項目有不同的?guī)定，并不是適用所有扣除項！同時，這些分?jǐn)偡椒ǜ鞯卣J(rèn)識不統(tǒng)一，應(yīng)以當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。
①層高系數(shù)法：
為什么會有層高系數(shù)法？在一些項目中同一棟建筑物內(nèi)存在不同業(yè)態(tài)，而這種業(yè)態(tài)的層高不同所發(fā)生的直接建造成本比如材料、人工也會明顯不同。實務(wù)中最典型的情況是底商+住宅模式，底商一般在4.5-6米之間，而住宅一般在3米左右，【建筑面積分?jǐn)偡ā繘]有考慮這種不同層高對開發(fā)成本的影響，采用一刀切的方法進(jìn)行分?jǐn)?，體現(xiàn)不了這種成本差異，實質(zhì)上是有失客觀的，而層高系數(shù)法恰好可以彌補這種不足。
②直接成本法：
開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象；共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。簡單理解為可以直接歸屬于計稅成本對象的直接歸集，不必采取建筑面積法、占地面積法等。
#舉個例子，在某商住一體的建筑主體中：
商業(yè)外墻砌大理石墻磚（玻璃幕墻），住宅外墻粉刷涂料，因此大理石外墻（玻璃幕墻）成本直接歸屬于商業(yè)，住宅粉刷成本歸屬于住宅；
③售價比率法
售價比率法是以房屋單位售價為基礎(chǔ)計算分?jǐn)傞_發(fā)房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價的高低，除取決于房屋結(jié)構(gòu)外，更主要是取決于房屋的地理位置，同樣結(jié)構(gòu)的房屋，門面房售價高于住宅房，不同售價理應(yīng)分?jǐn)偛煌杀颈壤?/p>
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原標(biāo)題： 被罰！土增稅清算，成本分?jǐn)偡椒ú荒軄y來！
