我們特別強調2017年這一重要節點，從重點城市的交易量來看，前50個城市有20個城市的二手交易量超過了新房。

其實在2017年之前，眾多頭部開發商就已經在尋求角色轉變，在增量轉存量的大變局下，在城市巨大存量物業的背景下，各家開發商陸續成立資管平臺、從開發轉型不動產資管，對大規模的持有型商業物業進行持有經營，涵蓋商業地產、物流地產、產業地產、文旅地產、長租公寓、聯合辦公等。

一個無可否認的事實是，存量物業的盤活與運營有望成為房地產市場的下一個金礦。

睿和智庫認為，開發商轉型不動產資管并非易事，是一個大浪淘沙的過程，資管力是基礎。

我們定義資管力=資產管理能力+運營管理能力。

資產管理能力，投資選擇上能夠形成具有高生產力的物業組合，資本運作上能夠不斷優化資本結構；

運營管理能力，滿足實體資產的有序運轉并實現高租金收益。

睿和智庫長期對開發商的投資物業規模、運營效率、未來的發展潛力等方面進行量化研究，發掘具有較強資管力的開發商，發揮這些開發商的示范效應，以推動行業的轉型發展。

睿和智庫研究部長期跟蹤開發商資管力經營表現，特推出“2021年開發商資管力50強”。

50強榜單解讀

TOP50開發商2020年投資性房地產凈值合計約為1.6萬億元，其中，投資性房地產凈值規模前三位分別為華潤置地1873億元、中國恒大1658億元、龍湖集團1524億元，前十位規模合計約為1.07萬億元，占TOP50開發商合計規模的66.87%。35家開發商持有物業規模在100億元以上，成為不動產市場的最大業主方。

TOP50開發商2020年在建投資性房地產規模合計約為3138億元。其中，在建規模前三位分別為中國海外發展447.79億元、華潤置地398.26億元、龍湖集團313.96億元，在建規模在100億級別以上的開發商有9家。

從潛在增幅來看，TOP50開發商2020年在建投資性房地產占全部投資性房地產的20%，開發商持有物業的規模還將進一步快速增長。

TOP50開發商2020年租金收入合計約為692億元，其中，租金收入規模前三位分別為華潤置地127.9億元、萬科107.32億元、龍湖集團75.76億元，前十位規模合計約為532.79億元，占TOP50開發商合計規模的77%。

從租金規模來看，開發商租金規模和持有物業并不匹配，租金收入普遍偏低。TOP50開發商實現20億租金收入的僅8家，實現10億租金收入的僅16家。

投資性房地產凈值占總資產比：資管轉型模式顯現，分化明顯

TOP50開發商2020年投資性房地產凈值占總資產比分化明顯。其中，投資性房地產凈值占總資產比前三位分別為寶龍地產29.85%、中國海外發展27.11%、金融街24.13%。占比超過20%的開發商有4家，占比超過10%的13家。

從投資性房地產凈值占總資產比來看，僅有少數開發商在持有物業上進行戰略性投入，形成開發商的資管轉型模式，大多數開發商投資性房地產凈值占總資產比不足5%，說明資源投入并不多，資管轉型力度并不大。

根據租金收入/投資性房地產凈值計算開發商持有物業的租售比，TOP50開發商持有物業的租售比普遍偏低，大部分開發商該比值不足5%。

通過對開發商持有物業營運利潤的測算，開發商NOI率嚴重偏低，無法達到公募REITs所要求的4%以上分紅率，持有物業估值泡沫較大。

TOP50開發商2020年平均融資成本介于3.8%~9.49%之間。其中，融資成本最低的是中國海外發展，融資成本3.8%，最高的是中國恒大，融資成本9.49%。融資成本超過7%的開發商17家，占比34%；融資成本介于5%~7%的開發商21家，占比42%；融資成本低于4%的開發商僅1家。

榜單說明

注：數據來源為

1）納入測評的上市公司年報、半年報、季報等各項公告；

2）睿和智庫自有數據庫；

3）其他公開渠道獲取的相關信息，包括但不限于官方網站、學術研究報告等信息渠道