“芽總，能不能講講『舊房轉讓』的土增稅計算”。

嗯，舊房轉讓在投拓工作中，其實非常常見。

比如在綠皮書“銀湖花香別苑“并購案中，一期二期竣備辦證部分就屬于舊房轉讓。

今天就『舊房轉讓』給大家做具體介紹：

1、新建房、舊房的界定；

2、舊房轉讓稅金計算步驟；

3、舊房轉讓土增稅抵扣項目金額的確認方式。

提示:這是市面上唯一把舊房轉讓稅費計算撕碎了講給大家聽的。強烈建議轉發收藏方便下次學習。

一般來說：

1.未竣備，屬于新建房；

2.已竣備，未辦產證、未使用，屬于新建房；

3.已竣備，已辦產證、未使用，不屬于在建工程。形式上可能按照銷售開發產品或銷售舊房

4.已竣備，已辦產證、已使用，按照舊房處理。

關于稅費的計算

先區分是自建房還是購置房，購置房很簡單，根據買與賣間的增值差額計算即可。

計算方式如圖所示

新芽主要就『土增稅計算』和大家聊聊。

計算土增稅無非要搞清楚“增值額、稅率”

①計算收入

轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

②匯集扣除項目金額

(一)取得土地使用權所支付的金額；

(二)開發土地的成本、費用；

(三)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

(四)與轉讓房地產有關的稅金；

(五)財政部規定的其他扣除項目。

③增值額

=（收入確定-扣除項目）

④稅率

土地增值稅采用四級超率累進稅率

⑤應納稅額

=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數

其中，扣除項目金額的確定，是最復雜的

接下來重點和大家聊。

舊房轉讓中，土增稅的扣除項目金額的認定方式有：重置成本法、歷史發票法和核定征收法三大類。

□適用：

對于能提供舊房及建筑物評估價格的情況。

□扣除金額項目如下：

1】房屋及建筑物的評估價格（由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格）；

2】取得土地使用權所支付的地價款；

3】按國家統一規定交納的有關費用（通常為評估費用）；

4】轉讓環節繳納的稅金（附加稅、印花稅，但契稅如果評估價中包含，則不再扣除）；

□注意事項

□案例演算：

登山哥公司以3000萬元（不含稅）出售一幢寫字樓，土地性質為商業用地，由于取得時間較早，檔案管理混亂，無法提供土地出讓金的支付原始憑證等資料。登山哥委托資產評估公司評估，評估土地價值為1200萬元，按照成本法對于寫字樓進行評估，重置成本為1000萬元，成新率60%，登山哥支付評估費10萬元。假設，與轉讓房地產有關的稅金（城建稅、教育費附加、印花稅）=120萬。

解析：

⑴扣除項目=1000*0.6+0+120+10=730（萬元）

⑵增值額=3000-730=2270（萬元）

⑶增值率為2270÷730=310%

⑷應納土增稅稅額=2270×60%-730×35%=1106.5（萬元）。

注意，根據規定

對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。故（1）中扣除合計+0。

□適用：

不能取得評估價格，但能提供購房發票的情況。

□扣除金額項目如下：

1】購房發票金額（取得土地使用權所支付的金額”以及“舊房及建筑物的評估價格”兩部分）

2】加計扣除；

3】轉讓環節繳納的稅金（附加稅、印花稅，且含原始購入環節的契稅）

□注意事項

□案例演算：

登山哥公司擬以800萬元出售一幢使用2年零9個月的別墅住宅。該別墅住宅原始購買發票金額為200萬元。支付房地產轉讓有關費用10萬元。該房產無評估價值。假設與轉讓房地產有關的稅金=40萬元。

解析：

⑴扣除項目=200×(1+3×5%)+40+10=280（萬元）

⑵增值額為800-280=520（萬元）

⑶增值率為520÷280=185%

⑷應納土增稅稅額

520×50%-280×15%=218（萬元）

□適用：

既沒有評估價格，又不能提供購房發票的情況，實行核定征收。

□核定征收率：

核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關結合本地實際，區分不同房地產類型制定核定征收率。

□案例演算：

登山哥公司以1000萬元出售300平方米辦公樓。該辦公樓既無法取得評估資料，也不能找到原始購買發票。假設核定征收率為15%，轉讓價1000萬公允，求應納土地增值稅。

解析：

⑴大疆房地產辦公樓轉讓收入1000萬元

⑵核定征收率15%

⑶應納土增稅稅額1000×15%=150（萬元）