房地產的并購重組交易方式里面，股權并購是最常用的手段，因為可以避開增值稅、土地增值稅等高額稅負。盡管如此，因目標公司債權債務復雜時，或有債務和隱性負債等會無形中增大股權并購的風險，因此實務中直接的資產收購往往在很多時候成為更好的交易方案選擇，也即雖然增加了交易成本（主要是過戶產生的稅費），但卻能最大程度上切割原有風險。

資產收購在房地產項目收并購中的運用具有一定的特殊性，以土地使用權或在建工程轉讓為例，一般都要求出讓金已支付完畢且已取得土地使用權證，開發投資總額已經完成25%以上。資產收購涉及國有資產處置的，均須在公共資源交易中心或產權交易所走掛牌流程。另外在東莞、南寧等試點城市還存在鑒證交易的環節，比如投資額未達25%時先簽合同，在交易服務平臺完成交易，受讓方施工至25%后辦理過戶。需要特別注意的是，深圳地區不受理在建工程的轉讓（法院執行案件除外），不受理在建工程的抵押，而大灣區其他各個城市對在建工程的轉讓限制亦各有差異。

需說明的是，關于企業并購重組中對資產收購的認定，目前普遍采用財稅[2009]59號文的解釋，即指一家企業（以下稱為受讓企業）購買另一家企業（以下稱為轉讓企業）實質經營性資產的交易。其中企業實質經營資產是指企業用于從事生產經營活動、與產生企業經營收入直接相關的資產，包括經營所用的各類資產、企業擁有的商業信息技術、經營活動產生的應收賬款、投資資產等。通過上述官方解釋我們可以清楚的認識到資產收購的本質應當屬于正常的商品交易模式，比如：對于房地產企業來說收購的客體即是房地產項目。與其他企業并購重組交易模式相比，資產收購邏輯結構最為簡單，風險相對較小。

資產收購作為項目收并購手段中的重要形式，其具有適用范圍廣、靈活性強、風險于控制等特點。

1.適用范圍廣。實操中多數企業更傾向采取股權收購，主要原因就是為了規避高額的增值稅、土地增值稅等稅負問題。股權收購的方式主要是所得稅的負擔，通過獲取項目公司股權達到實際控制項目公司的目的，從而間接持有標的資產。盡管如此，因股權收購容易受到項目公司本身的債權債務的影響，因此不能適用所有收購情況，資產收購則不然，只要是能夠用來正常交易的資產都可以適用，而且比較容易實現風險切割。

2.靈活性強。資產收購一般不需要對目標企業進行全盤調查，如果進行股權收購則需要對目標企業進行全面調查，尤其是債務情況；另外資產收購也不用受到目標企業股東的影響，不需要目標企業的所有股東同意才可進行資產收購。

3.風險易于控制。資產收購交易模式下無需承擔被收購企業的債權債務，資產收購只針對特定的資產，與被收購方企業本身經營狀況無關（當然轉讓方債務纏身導致資產存在被抵押、被查封等情況除外），這也是資產收購最大的優勢。需說明的是，須特別注意被收購資產所屬當地的法規政策，以免在收購之后承受其他因資產本身帶來的額外的債權債務或不利影響，比如外地企業直接收購本地資產時，因稅收等問題經常會遇到當地政府的一些麻煩（因稅收屬地原則，一般地方政府都要求在當地注冊企業后再由當地主體收購資產）。

1.資產收購風險易于控制，無需與被收購方的債權債務牽連，這是資產收購最大的優點，也是最大的特點，實務中企業選擇進行資產收購的原因多是因為被收購方企業債權債務關系復雜，為避免與被收購企業牽連而選擇進行資產收購。

2. 如果目標公司股東結構復雜，資產收購無需受到被收購方企業內部的爭端影響，收購資產干凈清爽，特別是股權收購時，必須要取得全體股東書面一致同意（因存在股東優先權的問題）。因此，收購股權的難度較大，進度較慢。另外由于任何股東對其他股東對外轉讓的股權均享有優先購買權，因此當股權收購遇到少數股東阻撓時，則收購風險增大。資產收購則可有效避開上述限制。

3.如進行股權收購，收購企業股權也就意味著被收購企業的員工也歸屬于收購方，如要進行職工解聘，也需要承擔一定的勞動賠償責任。資產收購則不會存在上述問題，只針對目標資產進行，與企業職工無關。

1.直接進行資產收購所需承擔的稅負較重，稅負較重會直接影響收購資產的成本。比如：對收購標的資產一般含土地的房地產企業來說，所面臨的高額土地增值稅和其他稅種，也是多數企業不選擇進行直接資產收購的主要原因。

2.與股權收購方式相比，資產收購方式無法承繼被收購企業原享有的政策優惠，如被收購企業原虧損可在所得稅稅前扣除，以及特定行業如科技類企業可享受的財政補貼等稅收優惠政策。

3.收購資產本身涉及項目屬性問題，如筆者參與的收購惠州某三舊改造項目時，因所涉土地已作為被收購企業向政府申報的目標地塊，且被收購企業債務擔保關系復雜，若通過資產收購方式，可能會面臨申報主體變更等重大問題。

1.資產收購適用特殊性稅務處理的條件

依據財稅[2009]59號文規定，企業資產收購需同時滿足以下條件方可適用特殊性稅務處理：

（1）具有合理的商業目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。

（2）被收購、合并或分立部分的資產或股權比例符合本通知規定的比例。

（3）企業重組后的連續12個月內不改變重組資產原來的實質性經營活動。

（4）重組交易對價中涉及股權支付金額符合本通知規定比例。

（5）企業重組中取得股權支付的原主要股東，在重組后連續12個月內，不得轉讓所取得的股權。

需注意第（5）點規定，取得股權支付的原主要股東（持有20%以上股權）在12個月類不得轉讓所取得的股權，筆者曾了解到某企業在不滿12個月轉讓股權而被當地稅務局追繳稅款的，實在是太虧。

在實務中，受讓方為享受上述特殊性稅務處理的優惠政策，且規避原股東在未經同意私自轉讓、質押股權等風險，受讓方企業可與原股東簽訂股權代持協議來約束原股東。曾有企業或個人想在重組發生前后連續12個月內分批轉讓其資產或股權的，稅務局也會依據實質重于形式的原則處理為一項交易。

同時還需注意，如滿足上述條件可適用特殊性稅務處理的企業，當事雙方都應在交易完成當年企業所得稅申報時及時向主管稅務機關提交備案資料，證明交易是符合以上條件的，否則容易造成被稅務局追繳稅款的風險。

2.計稅基礎的確認

（1）股權支付部分

在資產收購的過程中，如企業符合特殊性重組條件的，交易各方對其交易中的股權支付部分，依據財稅[2014]109號文，受讓企業收購的資產應不低于轉讓企業全部資產的50%且受讓企業在該資產收購發生時的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規定處理：①轉讓企業取得受讓企業股權的計稅基礎，以被轉讓資產的原有計稅基礎確定。②受讓企業取得轉讓企業資產的計稅基礎，以被轉讓資產的原有計稅基礎確定。

（2）非股權支付部分

應暫不確認有關資產的轉讓所得或損失的，其非股權支付仍應在交易當期確認相應的資產轉讓所得或損失，并調整相應資產的計稅基礎。

如企業不能適用特殊性稅務處理，那么應由被收購方確認股權、資產轉讓所得或損失，被收購企業的相關所得稅事項原則上應保持不變。適用一般性稅務處理的情況下僅需按正常流程和手續納稅，其籌劃空間較小，計稅基礎確認應以公允價值為基礎確定。

增值稅層面如能在資產收購前進行合理安排，使其能夠滿足國家稅務總局公告2011年13號文相關規定所述條件，即將全部或部分實物資產以及其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給受讓方的，便可不征收增值稅，否則轉讓方應按規定繳納增值稅。

而對于房地產企業來說，轉讓項目還應區分新項目還是老項目，轉讓新項目按9%繳納增值稅，轉讓老項目按5%繳納增值稅。新老項目的判定以《建筑工程施工許可證》上記載的開工日期或總包合同簽訂的日期劃定，在2016年5月1日之前的是老項目，在2016年5月1日之后的是新項目；如果施工許可證沒有記載，或者未取得施工許可證，以建筑工程承包合同為準；如果兩者都未記載證明，需同稅務局溝通判定。

六、土地增值稅稅務處理（涉及地產項目）

無論受讓方采用何種方式支付對價，轉讓方所涉資產主體發生變更的，均視為取得收入，需繳納土地增值稅：增值額與扣除項目金額的比率不超過 50% 的部分按 30% 的稅率計繳；增值額與扣除項目金額的比率超過 50% 小于或等于 100% 的部分按 40% 的稅率計繳（速算扣除5%）；增值額與扣除項目金額的比率超過 100% 小于或等于 200% 的部分按 50% 的稅率計繳（速算扣除15%）；增值額與扣除項目金額的比率超過 200% 的部分按 60% 的稅率計繳（速算扣除35%），扣除項目包括取得土地使用權所支付的金額、開發土地的成本、費用及與轉讓房地產有關的稅金等；

對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額及開發建造成本的金額之和，加計20％的扣除。可以看出，加計扣除主體限制應具備房地產開發資質，并進行實質性開發或投入后再行轉讓。

假設某甲企業擬收購乙企業某資產，甲企業以旗下全資子公司丙企業全部股權做為交易對價，已知目標資產賬面價值100萬，丙企業全部股權賬面價值50萬，公允價值均為1000萬，如圖所示：

本案中，甲、乙之間的交易符合資產收購的定義。甲企業為收購企業，其支付對價為子公司丙企業的100%股權。乙公司為目標資產的轉讓企業。

1.在分析所得稅稅務處理前，先厘清本案例中所涉會計處理。

由于本案交易過程中只涉及極少量的貨幣性資產（占總資產交換金額的比例低于25%）。依據《企業會計準則第7號——非貨幣性資產交換》規定，符合交易雙方主要以存貨、固定資產、無形資產和長期股權投資等非貨幣性資產進行的交換，所以本案例應適用非貨幣資產交換會計準則。在非貨幣性資產交換準則中具有商業實質且公允價值能夠可靠計量的，應當以換出資產的公允價值和應支付的相關稅費作為換入資產的成本，除非有確鑿證據表明換入資產的公允價值比換出資產公允價值更加可靠。公允價值與換出資產賬面價值的差額計入當期損益。

本案例中，對于被收購方乙企業，換入資產為丙企業100%的股權=換出資產的公允價值=1000萬元，公允價值1000萬元與換出資產賬面價值100萬元的差額900萬元計入當期損益；對于收購方甲公司，換入資產乙企業資產的成本=換出資產丙企業100%股權的公允價值1000萬元，公允價值1000萬元與換出資產賬面價值50萬元的差額950萬元計入當期損益。

對于被收購方乙公司，獲得900萬的營業外收入，需要按900萬元的損益繳納企業所得稅，所得稅=（1000-100）*25%=225萬元，對于收購方甲企業，獲得950萬元的投資收益，需要按950萬元的損益繳納企業所得稅，所得稅=（1000-50）*25%=237.5萬元。

2. 在滿足特殊性稅務處理條件的情況下，會計處理和特殊性稅務處理將產生差異，轉讓企業取得受讓企業股權的計稅基礎，以被轉讓資產的原有計稅基礎確定。受讓企業取得轉讓企業資產的計稅基礎，以被轉讓資產的原有計稅基礎確定。對于轉讓企業乙企業，其取得受讓企業丙股權的計稅基礎=被轉讓資產的原有計稅基礎=100萬元；對于收購方甲企業，其取得轉讓企業資產的計稅基礎=被轉讓資產的原有計稅基礎=100萬元。

對于轉讓方乙企業，未產生損益，無需繳納企業所得稅；對于收購方甲企業，獲得50萬元的投資收益，需要按50萬元的損益繳納企業所得稅，所得稅=（100-50）*25%=12.5萬元。