作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

近日，新力服務(wù)（控股）有限公司在港交所遞交的上市申請(qǐng)資料書(shū)轉(zhuǎn)變成了“失效”。一般來(lái)說(shuō)，在遞交IPO資料超過(guò)6個(gè)月后，如果沒(méi)有通過(guò)審訊或是被駁回，該資料將會(huì)顯示為失效。

新力服務(wù)回應(yīng)表示：“公司上市進(jìn)程目前仍在按計(jì)劃推進(jìn)中，會(huì)根據(jù)港交所的規(guī)定和指引更新上市申請(qǐng)資料，申請(qǐng)資料更新好后會(huì)及時(shí)重新遞交港交所。此次申請(qǐng)資料失效不會(huì)影響公司現(xiàn)有的資本計(jì)劃，具體更新進(jìn)度以港交所網(wǎng)站披露為準(zhǔn)?！?/p>

這種情況對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)并不陌生，例如第四次遞交上市申請(qǐng)資料書(shū)才獲得港交所通過(guò)的三巽控股，還有多次遞表仍未能完成上市的海倫堡、奧山控股等。

匯生國(guó)際融資總裁黃立沖表示，在香港上市申請(qǐng)資料書(shū)失效是常有的事。按照港交所的規(guī)定，如果半年內(nèi)無(wú)法完成審批，就需要重新遞交。面臨的問(wèn)題可能是財(cái)務(wù)報(bào)表的審計(jì)跟不上，或者是港交所提出的疑問(wèn)沒(méi)有回答完等等。

事實(shí)上，近期經(jīng)歷上市申請(qǐng)資料書(shū)失效的并不僅僅是新力服務(wù)。在6月份后，禹洲旗下的禹佳服務(wù)、世紀(jì)金源服務(wù)都先后面臨失效，并馬上提交了新的資料，繼續(xù)向港交所發(fā)起沖擊。

在去年經(jīng)歷了資本市場(chǎng)全方位的擁戴后，物業(yè)在今年不可避免地面臨著一定的回調(diào)，除了新希望服務(wù)獲港交所審批較快外，新的中型物業(yè)公司都面臨一定的上市難題。

截至2020年末，新力服務(wù)在管物業(yè)233個(gè)，在管總建筑面積約3230萬(wàn)平方米，2018-2020復(fù)合年增長(zhǎng)率為130.9%；簽約管理物業(yè)400個(gè)，合同總建筑面積約6760萬(wàn)平方米，合約在管比大概在2.1左右，處于業(yè)內(nèi)不錯(cuò)的水平。

與市面上很多物業(yè)管理嚴(yán)重依賴(lài)母公司的項(xiàng)目和輸血不同，新力服務(wù)早早就開(kāi)始把擴(kuò)展目標(biāo)放在第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目中。

值得注意的是，于2018年、2019年及2020年，新力服務(wù)分別就獨(dú)立第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)合共提交14份、40份及72份物業(yè)管理標(biāo)書(shū)，中標(biāo)率分別為71.4%、82.5%及83.3%。

其中，主要原因在于新力控股本身是一家成立僅僅11年的公司，而新力服務(wù)過(guò)往的歷史也只有10年而已，所以母公司沒(méi)有太多的物業(yè)項(xiàng)目作為積累，而且相對(duì)依賴(lài)合作開(kāi)發(fā)，能夠?yàn)樾铝Ψ?wù)提供的幫助相比其他歷史悠久的房企還是有限。

新力服務(wù)第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)物業(yè)的在管總建筑面積，由2018年末的300萬(wàn)平方米增加至2019年末的790萬(wàn)平方米，隨后進(jìn)一步增長(zhǎng)至2020年末的2340萬(wàn)平方米，復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)179.8%。

正是由于對(duì)第三方在管面積的大力擴(kuò)張，新力服務(wù)在2018-2020年的第三方在管面積占比持續(xù)提高，分別為49.3%、52.6%及72.4%。

從具體的盈利指標(biāo)分析，新力服務(wù)收益由2018年的2.48億元增長(zhǎng)至2020年的10.06億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為101.4%；溢利凈額則由2018年的1410萬(wàn)元增長(zhǎng)至2020年的1.02億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為169.5%。

其中，隨著第三方在管面積規(guī)模的增加，第三方收益貢獻(xiàn)占比從2018年的22%升至2019年的41.3%，并進(jìn)一步上升至2020年的48.7%。

這些數(shù)據(jù)對(duì)于一家尚未上市的物業(yè)公司來(lái)說(shuō)可謂不錯(cuò)，但值得注意的是，在2020年，第三方在管面積占比達(dá)到72.4%，貢獻(xiàn)了48.7%的收入，兩者之間存在著較大的差距，主要原因還是在于收費(fèi)水平，新力服務(wù)的收費(fèi)水平在2.6元，第三方在2.1元。

此外，新力服務(wù)有兩項(xiàng)數(shù)據(jù)相較于行業(yè)仍有不小的差距，首先是凈利率，在2018-2020年分別為5.67%、6.56%和10.18%，即使是同比大幅增長(zhǎng)的2020年，仍舊落后于行業(yè)平均13%左右的水平。

另一方面，2020年新力服務(wù)的物業(yè)費(fèi)用收繳率僅有80.1%，或許有兩方面原因，一是新力專(zhuān)注于住宅物業(yè)的收費(fèi)，其次是由于第三方物業(yè)占比較大，導(dǎo)致整體收繳難度增加，而行業(yè)平均水平超過(guò)90%。

從物業(yè)類(lèi)型上看，新力服務(wù)是一家十分傳統(tǒng)的物業(yè)公司，以住宅物業(yè)管理為主，同時(shí)加速向第三方擴(kuò)張，還在城市服務(wù)中跑馬圈地。

新力服務(wù)在資料集中寫(xiě)道：“新力服務(wù)采取雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，憑借服務(wù)住宅物業(yè)建立的市場(chǎng)聲譽(yù)，將服務(wù)擴(kuò)展至非住宅物業(yè)市場(chǎng)，并戰(zhàn)略性地選擇與本地城市平臺(tái)公司合作，以擴(kuò)展非住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)。”

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，新力服務(wù)與本地城市平臺(tái)公司成立16間共同投資的公司，致力于管理非住宅物業(yè)，例如城市公園、交通樞紐、旅游景點(diǎn)、市政辦公大樓，以及住宅物業(yè)。

隨著國(guó)家對(duì)物業(yè)管理服務(wù)邊界的放松，物業(yè)公司已經(jīng)不僅僅期待于傳統(tǒng)住宅物業(yè)之中，養(yǎng)老服務(wù)、二手房中介服務(wù)、寫(xiě)字樓服務(wù)等等，這在無(wú)形中增加了物業(yè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，但也加劇了物業(yè)公司間的競(jìng)爭(zhēng)。

對(duì)于新力服務(wù)來(lái)說(shuō)，由于新力控股并不專(zhuān)注于開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)商業(yè)物業(yè)，仍然聚焦于快周轉(zhuǎn)的住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)，所以新力服務(wù)也并沒(méi)有推出近期市場(chǎng)比較火熱的商業(yè)管理概念。

另一邊，寶龍商管、中駿商管、華潤(rùn)萬(wàn)象等商業(yè)物業(yè)管理公司在資本市場(chǎng)表現(xiàn)越來(lái)越好，近期上市的物業(yè)公司都在其打包的物業(yè)上市公司內(nèi)加上了商管的概念，例如金茂物業(yè)就打包了商業(yè)物業(yè)、禹佳服務(wù)同樣如此。

但由于新力控股的年紀(jì)較小，新力服務(wù)便難以從公司內(nèi)部獲取這部分項(xiàng)目，這種商管概念的缺失對(duì)于如今的資本市場(chǎng)態(tài)度來(lái)說(shuō)，會(huì)讓新力服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)力有所減弱。

同時(shí)，市場(chǎng)對(duì)于新力服務(wù)大力擴(kuò)展第三方項(xiàng)目的留存率及未來(lái)可能擴(kuò)張面臨的競(jìng)爭(zhēng)性存在一定的懷疑，頭部物業(yè)公司都從資本市場(chǎng)融到了數(shù)以十億計(jì)的鈔票，這大大加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，資源在向頭部靠攏。

黃立沖認(rèn)為，目前股市整體面臨回調(diào)，物業(yè)管理公司在之前也處于過(guò)度高估的情況，所以處在回調(diào)的商業(yè)周期內(nèi)。

他表示：“IPO市場(chǎng)很多時(shí)候是投機(jī)性的，如果好幾次表現(xiàn)不錯(cuò)，后面就會(huì)投機(jī)使得估值升高；如果表現(xiàn)差了，那投機(jī)氣氛自然就減少了，估值大幅降低，周而復(fù)始。”

按照新力服務(wù)去年的營(yíng)收盈利水平，與其相似的建發(fā)物業(yè)目前市值約為50.83億港元。

對(duì)于新力服務(wù)來(lái)說(shuō)，可以選擇的路并不僅僅只有一條，此前陽(yáng)光城旗下物業(yè)陽(yáng)光智博選擇換股萬(wàn)物云，無(wú)疑是對(duì)這類(lèi)中型物業(yè)出路的一次大膽嘗試。

當(dāng)然，新力服務(wù)將繼續(xù)選擇沖擊港交所，新力控股在成立的第10年完成了資本龍門(mén)的跨越，新力服務(wù)也在努力達(dá)成這個(gè)任務(wù)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 解局｜小物業(yè)資本窗口已過(guò)？ 新力服務(wù)招股書(shū)失效背后