近期，關(guān)于西安多個(gè)項(xiàng)目大量預(yù)售資金未存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶、預(yù)售資金未合理利用的事項(xiàng)一直發(fā)酵，引起相關(guān)政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)及社會(huì)的廣泛關(guān)注。預(yù)售資金監(jiān)管能再次成為焦點(diǎn)，一方面顯示了政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管力度越來(lái)越嚴(yán)厲，另一方面也從側(cè)面披露了監(jiān)管銀行在履行監(jiān)管履職方面可能存在不足。本文我們就淺談一下作為監(jiān)管銀行，在新政施行下如何對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)行合法合規(guī)監(jiān)管。

首先我們需要考慮的是，在外埠房企入駐、本土房企眾多的西安房地產(chǎn)市場(chǎng)中，在法律法規(guī)和地方政策雙重高壓限制的情況下，為什么依舊會(huì)發(fā)生這樣的問(wèn)題？

1、商品房預(yù)售制度的特殊性

商品房預(yù)售因其自身的特殊性，例如商品房預(yù)售中存在復(fù)雜的法律關(guān)系（工程建設(shè)法律關(guān)系、買賣合同法律關(guān)系、金融借貸法律關(guān)系等）、標(biāo)的物交付的預(yù)期性（標(biāo)的物并非購(gòu)房者繳款即交付）、國(guó)家的行業(yè)重點(diǎn)監(jiān)管（多項(xiàng)政策、紅線限制等）等，必然會(huì)受到相關(guān)政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)及社會(huì)的廣泛關(guān)注。

2、法律法規(guī)偏于原則性規(guī)定，缺少支撐

針對(duì)商品房預(yù)售資金如何監(jiān)管，法律法規(guī)均是原則性規(guī)定。例如《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。”；《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十一條“開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。”并未明確規(guī)定預(yù)售資金的監(jiān)管主體、監(jiān)管范圍、資金的收存及其支付流程、監(jiān)管責(zé)任以及風(fēng)險(xiǎn)處置機(jī)制等，由此，法律上的規(guī)定明顯支撐缺失。

3、地方性法規(guī)效力較低、規(guī)定不明確且上位法缺失

針對(duì)商品房預(yù)售資金如何監(jiān)管，地方性法規(guī)面臨其效力較低、規(guī)定不明確且上位法缺失的問(wèn)題。例如《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》第四條“預(yù)售資金實(shí)行專款專戶存儲(chǔ)，優(yōu)先用于商品房開發(fā)項(xiàng)目所需的建設(shè)施工進(jìn)度款、設(shè)備材料款、繳納法定稅費(fèi)等與本工程相關(guān)的費(fèi)用。”此處的“等”“相關(guān)”即為具有不明確性，并未全量規(guī)定“工程相關(guān)的費(fèi)用”有哪些，必然會(huì)存在理解上的偏差。

4、執(zhí)行力度不夠、難以落到實(shí)處

在執(zhí)行實(shí)踐中，存在多種問(wèn)題，例如執(zhí)行政策缺失、執(zhí)行主體不明確、職責(zé)不清晰等。西安市正式發(fā)布《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》也是在2021年3月19日，所以必然加大執(zhí)行難度，導(dǎo)致監(jiān)管難以落到實(shí)處。

其次我們需要考慮的是，作為監(jiān)管銀行，在規(guī)定缺失、問(wèn)題多發(fā)、指引不足等情況下，應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注哪些方面，應(yīng)該如何做到合法合規(guī)運(yùn)營(yíng)？

從合規(guī)管理上講，作為監(jiān)管銀行，在新政的指引下，一定要強(qiáng)化監(jiān)管賬戶的“進(jìn)”“出”有效監(jiān)管。對(duì)于預(yù)售資金的歸集要做到及時(shí)、準(zhǔn)確，切勿用監(jiān)管賬戶歸集其他性質(zhì)的資金；對(duì)于預(yù)售資金的使用要做到專用、專報(bào)，保障預(yù)售資金只能用于支付項(xiàng)目有關(guān)的工程建設(shè)。否則，依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

首先，項(xiàng)目盡調(diào)審批環(huán)節(jié)重點(diǎn)

1、在放款之前，嚴(yán)格核實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)四證（《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》；

2、在商品房預(yù)售網(wǎng)簽備案之前，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須取得《商品房預(yù)售許可證》；

3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

4、注意明確擔(dān)保措施等增信方式。

其次，項(xiàng)目貸后管理環(huán)節(jié)重點(diǎn)

1、商品房預(yù)售資金應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購(gòu)房人的購(gòu)房款；

2、商品房預(yù)售資金實(shí)行全額、全程監(jiān)管，對(duì)用于支付工程建設(shè)等費(fèi)用的預(yù)售資金實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管；

3、監(jiān)管賬戶設(shè)立應(yīng)當(dāng)遵循一次預(yù)售許可對(duì)應(yīng)一個(gè)監(jiān)管賬戶的原則。同一開發(fā)項(xiàng)目（以《商品房預(yù)售許可證》記載名稱為準(zhǔn)）在一家監(jiān)管銀行可使用同一個(gè)監(jiān)管賬戶；

4、購(gòu)房人貸款購(gòu)買商品房的，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將監(jiān)管賬戶提供給貸款銀行，貸款銀行核實(shí)后，應(yīng)將貸款資金直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶，嚴(yán)禁私自留存或劃轉(zhuǎn)至其他賬戶；

5、監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)每日對(duì)賬，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管。

最后，我們探討一下幾個(gè)重點(diǎn)問(wèn)題：

1、監(jiān)管銀行如何處理其與消費(fèi)者（即購(gòu)房者）之間的關(guān)系？

值得監(jiān)管銀行重點(diǎn)關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題是監(jiān)管銀行與消費(fèi)者（即購(gòu)房者）之間的關(guān)系。商品房的預(yù)售資金監(jiān)管旨在商品房預(yù)售法律關(guān)系中對(duì)消費(fèi)者這類弱勢(shì)群體權(quán)益的補(bǔ)救，消費(fèi)者作為預(yù)售資金的唯一來(lái)源，勢(shì)必最為關(guān)心預(yù)售資金的使用。但是由于消費(fèi)者有其自身固有的缺陷，比如群體較為分散、組織難度較大、法律意識(shí)較弱，再加上信息不對(duì)稱帶來(lái)的阻礙，往往無(wú)法及時(shí)主張自己的權(quán)益。

作為監(jiān)管銀行，在某種程度上講，是代消費(fèi)者管理預(yù)售資金，所以更應(yīng)從消費(fèi)者的角度出發(fā)，積極維護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益，保障消費(fèi)者的資金“收”“支”合法合理，建議可以完善銀行本身的投訴機(jī)制和法律救濟(jì)，一方面可以實(shí)時(shí)了解消費(fèi)者的訴求，避免引起群體性訴訟；另一方可以及時(shí)采取措施應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事件。

2、商品房預(yù)售資金如何做到有效全量歸集？

商品房預(yù)售資金包括但不限于定金、首付款、后續(xù)付款、按揭付款。針對(duì)定金、首付款、后續(xù)付款我們可以相對(duì)來(lái)說(shuō)通過(guò)入賬監(jiān)管賬戶得以歸集，但是針對(duì)按揭付款，因其本身涉及按揭銀行較多，而按揭銀行不止限于開貸行，按揭行處于存貸款壓力等考慮，必然會(huì)存在非開貸行的按揭行的按揭款未能有效歸集的情況。

針對(duì)此類情況，首先相關(guān)政府監(jiān)管部門應(yīng)該能夠建立按揭資金入賬監(jiān)管賬戶的機(jī)制，通過(guò)按揭行、開貸行、開放商的三方合同機(jī)制，保障按揭資金回款監(jiān)管賬戶有效性。其次開貸行需要積極完善自身的回款路徑以及回款制度，充分發(fā)揮監(jiān)管行的作用。最后按揭行應(yīng)該嚴(yán)格遵守相關(guān)政策規(guī)定，設(shè)立并完善按揭資金入賬聯(lián)動(dòng)機(jī)制，及時(shí)主動(dòng)將按揭資金全量歸集至監(jiān)管賬戶。

3、商品房預(yù)售資金是否能夠用于償還房開貸本息？

從目前的法律法規(guī)以及西安市出臺(tái)的地方性法規(guī)來(lái)看，并未明確限制商品房預(yù)售資金用于償還房開貸本息，但是未明確并不代表可以隨意償還。作為監(jiān)管銀行，優(yōu)先保障自身的債權(quán)、降低不良貸款率也是其合理要求，所以對(duì)于商品房預(yù)售資金是否能夠用于償還房開貸本息，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)制定一定的比例要求，在保障房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠順利完工交付的前提下，可以用來(lái)償還房開貸本息，保障自身權(quán)益。

4、如何理解或界定“與本工程相關(guān)的費(fèi)用”？

目前的法律法規(guī)并未規(guī)定“與本工程相關(guān)的費(fèi)用”的范圍，西安市的地方性法規(guī)也是僅明確了建設(shè)施工進(jìn)度款、設(shè)備材料款、繳納法定稅費(fèi)，所以對(duì)于“與本工程相關(guān)的費(fèi)用”的界定存在一定的難度，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)設(shè)計(jì)多方面，只要是能保障項(xiàng)目建設(shè)、完工交付，并實(shí)際投入到項(xiàng)目建設(shè)中的資金，都可以理解為“與本工程相關(guān)的費(fèi)用”。

商品房預(yù)售資金監(jiān)管作為房地產(chǎn)金融監(jiān)管的重要環(huán)節(jié)，必須遵循政府主導(dǎo)、多方參與、專款專用、封閉管理的原則。監(jiān)管銀行作為其中重要的主體，一定要嚴(yán)防監(jiān)管底線、禁觸監(jiān)管紅線、明確責(zé)任主線，積極履行自身的監(jiān)管義務(wù)，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，保障預(yù)售資金的合規(guī)使用。