克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)
在當前大部分房企資金鏈偏緊的大背景之下，對高地價的優(yōu)質(zhì)土地項目仍要慎之又慎。剛剛過去的2021年，是土地市場跌宕起伏的一年，22個重點城市率先實行土地供應兩集中新政，上半年市場熱度高漲、地王頻出，下半年熱度驟減，流拍、底價成交成為常態(tài)。與此同時，這些地王項目的盈利空間也發(fā)生了相應變化。本文以2020和2021年重點城市單價地王為例，通過梳理其地價和盈利空間變動，對不同城市的盈利情況進行對比分析，以此為目前的土地投資提供相關建議。
01 交易時間：地王多集中在上半年 溢價管控下下半年地王明顯減少
單就22個重點城市2021年度單價地王成交時間來看，有13個城市單價地王成交在上半年，僅有9個是在下半年成交的。究其原因，主要是由于下半年二、三批次集中供地，熱點城市紛紛加強了溢價、地價管控，加之房企融資環(huán)境收緊，市場熱度均維系在低位，高價地成交數(shù)量隨之減少，因此年度單價地王數(shù)量也明顯減少。
就城市來看，首輪土拍熱度較高的重慶、廈門、杭州、寧波、合肥、南京、武漢、廣州等城市，單價地王均出現(xiàn)在上半年，并且多是高溢價成交的；全年土地市場熱度相對平穩(wěn)的青島、長春、上海、成都、北京、沈陽等城市單價地王均分布在下半年，并且多是低溢價成交，典型如青島、濟南、長春等城市，其2021年年度地王均是底價成交的。
02 地價變動：16城地王可比地價同比上漲 高附加條件是主要原因
將22個重點城市2021年單價地王與2020年同板塊同類地塊樓板價相比，結果發(fā)現(xiàn)：有16個城市2021年單價地王樓板價表現(xiàn)為上漲，分別是長沙、重慶、天津、合肥、鄭州、廈門、無錫、南京、寧波、上海、福州、長春、杭州、蘇州、青島和沈陽；并且從這些地王項目成交的時間和區(qū)域來看，也多集中在上半年和核心區(qū)。
其中，長沙尤為值得注意，2021年度長沙誕生了新的單價地王——樓板價高達14146元/平方米，而之前同板塊樓板價僅有6568元/平方米，樓板價實現(xiàn)了翻番。究其原因，主要是由于該地不限價，而之前成交的同類地塊均是限價的，因此長沙地王樓板價漲幅最為突出。
除了長沙，重慶表現(xiàn)也比較突出，兩江新區(qū)兩路組團C標準分區(qū)C04-3、C07-3、C09-1、C09-5地塊被保利以25億競得，成交樓面價15711元/㎡，溢價率83.2%，再度刷新中央公園的地價天花板。
事實上，大部分地王樓板價的上漲是受到附加條件的影響（配建或自持），譬如，天津、合肥、廈門、無錫、寧波、上海和杭州等，2021年單價地王實際樓板價較2020年周邊同類地塊均有不同程度的上升。典型如無錫，濱湖區(qū)XDG-2021-24號（和璽南地塊）經(jīng)過搖號由輝廣競得，成交樓面價19500元/㎡，該地需配建1萬㎡人才房，還有7000萬美元外資投資要求，實際樓板價增至23338元/平方米，較2020年單價地王樓板價19542元/平方米增幅高達19%。
03 盈利空間：21年單價地王平均利潤空間收窄 首輪土拍高熱的杭州、重慶尤甚
在梳理重點城市的單價地王價格變化的基礎上，我們進一步測算了這些地王的盈利情況。2020年，22個重點城市成交年度單價“地王”項目平均地房比為0.65，房地價差達17250元/平方米；而在2021年，這些城市單價“地王”項目的平均地房比增至68%，房地價差也縮窄至14820元/平方米，盈利空間明顯收窄。
結合區(qū)域單價地王所在區(qū)域來看，這些項目基本均在城市核心區(qū)域，土地資源緊缺，向來是房企重點關注對象，因此拿地成本一直在上漲，但區(qū)域房價在限價影響下漲幅相對較緩，導致項目的盈利空間被縮窄。
具體來看。有9個城市在2021年成交單價地王項目的利潤空間不敵2020年，分別是南京、北京、杭州、蘇州、廈門、廣州、青島、重慶和長沙。從地王成交時間可以看出，這些城市2021年成交單價最高的地塊多集中在上半年，而上半年熱點城市集中土拍高熱，導致上半年地價明顯上調(diào)，項目利潤空間也明顯縮窄。以杭州為例，2020年和2021年成交地塊均位于上城區(qū)，但2021年首輪集中供地中成交的四堡七堡單元地塊由于觸及最高限價、須自持17%，因此拿地成本較上年明顯上調(diào)，項目的地房比高達0.8，房地價差僅有13358元/平方米，較去年降幅超過30%。
另有10個城市成交年度單價地王項目利潤空間較去年有所提升，其中，深圳、長春、沈陽、武漢、鄭州、合肥、濟南和上海的利潤空間漲幅都在30%以上，除長春和合肥外，其余城市2021年成交單價地王項目的房地價差基本均已過萬。房地價差之所以明顯上升，主要由于2021年調(diào)控政策收緊、地價水平也被列入重點監(jiān)管對象，地價難創(chuàng)新高，因此10城中6個城市2021年單價地王的價格不敵2020年，但核心片區(qū)房價卻穩(wěn)步上漲，導致房地價差被明顯拉大。
以單價地王項目在同一區(qū)域的武漢為例。2020年和2021年，武漢成交單價地王項目均位于核心城區(qū)江岸區(qū)，其中2020年由華潤置地拿下的江岸區(qū)解放大道與頭道街交匯處地塊成交單價突破3萬元/平方米，是武漢成交地塊中單價最高的項目；開盤后，該項目的平均售價約4.5萬元/平方米，房地價差在1.4萬元/平方米左右。而2021年，武漢成交地王項目為江岸區(qū)銘新街與交易街交匯處地塊，平均樓板價為26351元/平方米，地價相對下調(diào)了14%，但周邊房價卻上漲至4.7萬元/平方米，盈利空間明顯擴充。
值得注意的是，雖然寧波、福州、無錫等少數(shù)城市地王盈利并未發(fā)生較大變化，但考慮到這些城市地王價格水平本身就處于較高水平，地房比均已經(jīng)超過70%，盈利空間也并不樂觀。
綜上來看，受熱點城市紛紛加強溢價、地價管控的影響，2021年下半年重點城市集中土拍熱度明顯降溫，單價地王數(shù)量明顯不敵上半年；并且雖然部分地塊名義樓板價略有下降，但考慮到附加條件(配建、自持、產(chǎn)業(yè)引入)的成本，廈門、天津、無錫和杭州等16個城市2021年度單價地王實際樓板價同比2020年同板塊地價是上漲的，而區(qū)域房價在限價影響下漲幅相對較緩或與上年持平，因此，2021年單價地王項目平均利潤空間較2020年呈收窄之勢，尤其是首輪土拍高熱的杭州、重慶、廈門等城市，地房比增幅均接近或超過10個百分點，盈利空間明顯收窄。
基于此結論，在當前大部分房企資金鏈偏緊的大背景之下，對高地價的優(yōu)質(zhì)土地項目仍要慎之又慎，尤其是警惕那些由于高附加條件導致的高成本拿地；典型如上海、蘇州、杭州、廈門等城市，2021年單價地王項目的地房比均超80%，實現(xiàn)盈利可謂困難重重。
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