作者：地產(chǎn)三哥

很多人被封了兩個月的上海人都說，像做了一場夢。

無論如何，失去了兩個月的時間是實打?qū)嵉摹?/p>

夢想時分，以上海徐家匯的港匯恒隆廣場為例，算個小賬。

一、上海港匯恒隆廣場歷年租金收入

根據(jù)恒隆地產(chǎn)、恒隆集團(tuán)年報，2021年，上海港匯恒隆廣場租金收入下：

 （說明：出租率不同，平均日均租金僅為推算結(jié)果。）

推算整個廣場2021年度租金收入15.50億元。

單純看商場版塊：港匯恒隆廣場歷年來租金穩(wěn)步上升，2017-2020年，因為改造，關(guān)閉部分可租賃面積，因此整體租金下降。

股權(quán)穿透之后，上海港匯恒隆廣場的股東是三方：

恒隆集團(tuán)持股69.3%。

希慎興業(yè)持股24.7%。

上海市徐匯區(qū)國資委持股6%。

希慎興業(yè)咱們以前討論，是銅鑼灣杠把子。

二、香港商業(yè)地產(chǎn)減值

希慎興業(yè)在上海的兩處商業(yè)地產(chǎn)：

一處是徐家匯的港匯廣場二股東；

第二處是2022年年初收購?fù)瓿傻模豪罴握\旗下的長實集團(tuán)持有的世紀(jì)盛薈廣場，位于靜安區(qū)繁華地帶，該項目正在進(jìn)行商鋪改造，預(yù)計于2023年年中完成。

除了這兩個位于上海的項目之外，希慎興業(yè)的主要商業(yè)地產(chǎn)在香港。

2019年以來，受多種因素影響，希慎興業(yè)、恒隆地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)在香港的商業(yè)地產(chǎn)都減值了。

商業(yè)地產(chǎn)的估值是根據(jù)租金收入以及資本化利率兩者來確定的。

資本化利率越高，公平值越低。

單位租金越高，公平值越高。

簡而言之，預(yù)期商場經(jīng)營的時間越長，租金水平越高，那么公平值就越高。

2020年、2021年希慎興業(yè)、恒隆地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)都錄得了不同程度的公平值虧損：

 減值的原因是租金水平下跌。

希慎興業(yè)年報顯示：

寫字樓、商鋪、住宅年內(nèi)的平均租金水平都呈下跌趨勢。

恒隆地產(chǎn)2021年報中說：

“訪港旅客絕跡，令租金下調(diào)在所難免，促使銅鑼灣零售組合收入下跌14%。”

“銅鑼灣的辦公樓收入于2021年下跌21%。旺角辦公樓的租賃收入亦微跌1%。”

“由于中環(huán)一個主要租戶于2021年10月續(xù)租時縮減辦公室規(guī)模，導(dǎo)致中環(huán)辦公樓組合的收入減少4%，年底租出率為82%。”

三、香港旅游人數(shù)直線下跌

這幾年香港旅游人數(shù)直線式下跌：

是的，你沒看錯。

訪港游客人數(shù)從2018年的6500萬，2019年5600萬，到2020年350萬，到2021年9萬。

2021年，來自中國內(nèi)地的游客從2018年的5100萬降低到7萬人不到。

如果不是香港本土消費潛力大、商業(yè)地產(chǎn)商們手段多，不然這樣的到訪游客人數(shù)下跌速度下，商業(yè)地產(chǎn)部減值幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止目前的幅度。

四、上海港匯恒隆廣場的價值

據(jù)公開資料，上海港匯恒隆廣場當(dāng)初的總投資51億元。包括商場、寫字樓、住宅及公寓。

在使用中間也有改造、翻新、裝修等等。

它現(xiàn)在資產(chǎn)價值多少？

根據(jù)租金收入來看：包括商場、寫字樓、住宅及服務(wù)式公寓，整體租金收入人民幣15億元以上。

這個數(shù)字和希慎興業(yè)2021年年報中反映的基本一致：在希慎興業(yè)年報中，聯(lián)營公司港興公司營業(yè)額18.67億元港幣，折合人民幣15.8億元左右，上海港匯廣場是港興公司旗下唯一項目。

按照常識，資產(chǎn)價值等于租金收入20倍不算多，價值300億元以上。

從土地使用權(quán)時間來看，港匯廣場項目地契2043年到期，還有22年使用期間，打個折，也得200多億元。

這就是價值評估的簡單版，近年來因為租金水平穩(wěn)步上升和商場改造，港匯廣場的公允值也穩(wěn)步上升：

公平值收益，就是評估的價值增值。

此外，從1999年12月28日開業(yè)至今，港匯廣場還給股東很多分紅。

 按照人民幣計算，每年5-6億元的分紅。

一邊分紅，一邊增值，這就是“一鋪養(yǎng)三代”。

最后

受疫情多方面因素影響，2019年以來，香港的商業(yè)地產(chǎn)價值穩(wěn)步下跌。

今年，上海受疫情影響兩個多月，上海港匯恒隆廣場的租金收入一定會下跌。

疫情之后呢？明年呢？后年呢？

從香港到上海。

有時候考驗一段關(guān)系的不是變故和災(zāi)難，而是面對變故和災(zāi)難時，人們的態(tài)度和做法，以及背后的邏輯。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 上海港匯恒隆廣場，今年能收多少租金？