西政資本 作者：西政資本
來源：西政資本（ID:xizheng_ziben)
筆者按：
住建部2021年8月發(fā)布的《在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》的威力超出了市場(chǎng)預(yù)期，疊加民營房企的持續(xù)爆雷，目前很多民營房企對(duì)城市更新萌生了退意，最近城市更新項(xiàng)目的收并購也變得異常活躍。
城市更新項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓一直都存在高溢價(jià)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問題，幾年以前，大部分轉(zhuǎn)讓方都是通過在稅收優(yōu)惠地設(shè)立合伙企業(yè)或個(gè)人獨(dú)資企業(yè)（以下簡稱“稅收優(yōu)惠地載體”），由稅收優(yōu)惠地載體持有項(xiàng)目公司股權(quán)，再轉(zhuǎn)讓稅收優(yōu)惠地載體所持項(xiàng)目公司股權(quán)，并就轉(zhuǎn)讓所得適用經(jīng)營所得個(gè)人所得稅核定征收的方式降低稅費(fèi)；或者是以前期包干費(fèi)用的形式由稅收優(yōu)惠地載體向項(xiàng)目公司收款和開票，以解決轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)的支付和項(xiàng)目公司的有票成本問題。
2021年12月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于權(quán)益性投資經(jīng)營所得個(gè)人所得稅征收管理的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第41號(hào)）。2022年春節(jié)過后，上海、江西、江蘇等省市的稅收優(yōu)惠地都大范圍地將原來對(duì)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)與合伙企業(yè)個(gè)人所得稅的核定征收調(diào)整成了查賬征收。迄今為止，城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓所涉的常規(guī)稅籌路徑被全部封堵。
在目前的形勢(shì)下，很多開發(fā)商采用了提前收購項(xiàng)目所處范圍內(nèi)的物業(yè)，并由收購方安排收購后的項(xiàng)目公司向轉(zhuǎn)讓方（或被拆遷方）支付高額的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的形式，以解決交易價(jià)款的支付、轉(zhuǎn)讓方的節(jié)稅和項(xiàng)目公司的有票成本問題。現(xiàn)實(shí)的問題是，這些明顯超過常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的拆遷補(bǔ)償款是否能稅前扣除，或者城市更新局和稅局是否認(rèn)可這種天價(jià)拆遷成本，以下我們就目前的操作經(jīng)驗(yàn)做詳細(xì)梳理。
一、城市更新項(xiàng)目收并購的交易對(duì)價(jià)支付方式
城市更新項(xiàng)目的收并購中，因轉(zhuǎn)讓方需要對(duì)高額的溢價(jià)所得做節(jié)稅處理，收購方對(duì)項(xiàng)目公司亦有明確的有票成本要求，因此轉(zhuǎn)讓價(jià)款一般是通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓款、前期包干費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等三種方式來支付。
(一) 交易對(duì)價(jià)：股權(quán)轉(zhuǎn)讓款
在幾年前，城市更新項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓大部分都是轉(zhuǎn)讓方（自然人或?qū)嵖厝耍┩ㄟ^設(shè)立稅收優(yōu)惠地載體持有項(xiàng)目公司股權(quán)后直接轉(zhuǎn)股的形式完成，比如自然人設(shè)立合伙企業(yè)并持有項(xiàng)目公司股權(quán)后，合伙企業(yè)將項(xiàng)目公司股權(quán)溢價(jià)轉(zhuǎn)讓給收購方，其中合伙企業(yè)取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得所涉自然人投資者的個(gè)人所得稅按經(jīng)營所得核定征收處理，股轉(zhuǎn)所得的最終稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)的5%-10%，由此可大幅降低自然人直接轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)時(shí)的稅負(fù)（直接轉(zhuǎn)股是20%的個(gè)人所得稅率）。2021年12月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于權(quán)益性投資經(jīng)營所得個(gè)人所得稅征收管理的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第41號(hào)），明確規(guī)定“持有股權(quán)、股票、合伙企業(yè)財(cái)產(chǎn)份額等權(quán)益性投資的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)（以下簡稱獨(dú)資合伙企業(yè)），一律適用查賬征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅”，因此上述稅籌方式已無法實(shí)施。
(二) 交易對(duì)價(jià)：前期包干費(fèi)用
近幾年城市更新項(xiàng)目的收并購中，收購方對(duì)項(xiàng)目公司有票成本的構(gòu)成越來越重視，因此收并購的交易模式有了較大的變化。舉例來說，交易雙方將交易總價(jià)款拆分為小金額的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款和大金額的前期包干費(fèi)用，這個(gè)前期包干費(fèi)用包括了拆遷安置補(bǔ)償、拆遷服務(wù)、立項(xiàng)和專規(guī)報(bào)批、政府和村委工作協(xié)調(diào)等全部費(fèi)用，前期包干費(fèi)用原則上按階段性工作成果分批支付。開發(fā)商（收購方）以低價(jià)或平價(jià)受讓前期公司或平臺(tái)公司（以下統(tǒng)稱為“項(xiàng)目公司”）的股權(quán)后，以股東借款等形式將資金注入到項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司按轉(zhuǎn)讓方的指示將前期委托費(fèi)用（如拆遷安置補(bǔ)償款、拆遷服務(wù)費(fèi)、立項(xiàng)和專規(guī)報(bào)批費(fèi)用、各類臺(tái)底費(fèi)等）支付給相應(yīng)的交易對(duì)手，并取得相應(yīng)的發(fā)票、收據(jù)等形成有票成本 ( 同時(shí)也是完成交易價(jià)款的支付 )。
在上述操作中，因項(xiàng)目公司的轉(zhuǎn)讓方收取股權(quán)轉(zhuǎn)讓款之外的交易對(duì)價(jià)時(shí)，一般都需要向項(xiàng)目公司提供相應(yīng)的發(fā)票（被拆遷人的話只需提供收據(jù)），而轉(zhuǎn)讓方收取前期的拆遷服務(wù)費(fèi)用以及各種關(guān)系協(xié)調(diào)費(fèi)用后開具發(fā)票時(shí)又涉及到很高的稅費(fèi)繳納問題，因此實(shí)務(wù)里面轉(zhuǎn)讓方基本都會(huì)考慮在稅收優(yōu)惠地設(shè)立個(gè)人獨(dú)資企業(yè)或合伙企業(yè)后完成收款并向項(xiàng)目公司開具發(fā)票，重點(diǎn)就是利用稅收優(yōu)惠載體的個(gè)人所得稅核定征收政策將增值稅、個(gè)人所得稅等綜合稅費(fèi)降低到5%-10%左右。2022年春節(jié)過后，上海、江西、江蘇等省市的稅收優(yōu)惠地都大范圍地將原來對(duì)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)與合伙企業(yè)個(gè)人所得稅的核定征收調(diào)整成了查賬征收，因此上述稅籌路徑目前也已很難實(shí)施。
(三) 交易對(duì)價(jià)：拆遷補(bǔ)償費(fèi)用
在上面提及的將交易對(duì)價(jià)調(diào)整為前期包干費(fèi)用的模式中，因拆遷補(bǔ)償費(fèi)用不涉及到通過稅收優(yōu)惠地載體收款和開具發(fā)票的問題，因此目前很多轉(zhuǎn)讓方都想把交易對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)化為拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，并通過被拆遷方可以享受的稅收優(yōu)惠政策實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的。
近幾年來，城市更新項(xiàng)目通過小產(chǎn)權(quán)房或無證物業(yè)的轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)稅籌目的的情形非常常見，從以往的操作來看，主要是如下兩種：第一種是前期公司或平臺(tái)公司先安排自然人收購小產(chǎn)權(quán)房，在轉(zhuǎn)讓更新項(xiàng)目及/或項(xiàng)目公司股權(quán)給開發(fā)商時(shí)，由開發(fā)商通過項(xiàng)目公司向該自然人支付拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用，并由該自然人享受免稅政策，項(xiàng)目公司支付的拆賠款（實(shí)際為轉(zhuǎn)讓款）同時(shí)也能順利進(jìn)入項(xiàng)目公司的成本；第二種是開發(fā)商自行孵化城市更新項(xiàng)目的時(shí)候，提前安排與自身非關(guān)聯(lián)的自然人收購小產(chǎn)權(quán)房，后續(xù)再由項(xiàng)目公司向自然人支付高額拆賠費(fèi)用的形式實(shí)現(xiàn)做大成本的目的。然而，2021年8月12日，深圳市住建局和規(guī)自局發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)對(duì)住宅類歷史遺留違法建筑交易查處的通知》（深建字〔2021〕137號(hào)），明確了住宅類歷史遺留違法建筑物業(yè)權(quán)利人的核實(shí)要求，同時(shí)要求嚴(yán)厲打擊住宅類歷史遺留違法建筑的交易行為。按上述規(guī)定，今后想通過提前收購小產(chǎn)權(quán)或無證物業(yè)做大拆賠成本，或者以取得拆遷賠償款的方式間接收取項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)的方式都將難以為繼。
需要注意的是，就現(xiàn)實(shí)的交易而言，上述拆賠的稅籌邏輯仍舊可以大范圍地適用，具體比如以下三種物業(yè)：一是存量更新項(xiàng)目中轉(zhuǎn)讓方已完成確權(quán)的小產(chǎn)權(quán)房或無證物業(yè)，二是轉(zhuǎn)讓方今后仍可以提前收購的紅本物業(yè)，也即可以正常交易和過戶的物業(yè)；三是紅本或小產(chǎn)權(quán)房的原業(yè)主可以配合取得拆遷補(bǔ)償款的物業(yè)。在上述稅籌邏輯下，轉(zhuǎn)讓方提前收購或鎖定物業(yè)，收購方取得項(xiàng)目公司股權(quán)后注入資金，隨后通過項(xiàng)目公司向轉(zhuǎn)讓方（或指定被拆遷方）支付巨額拆遷補(bǔ)償費(fèi)的形式完成交易對(duì)價(jià)的支付。從項(xiàng)目推進(jìn)的角度來看，以上操作最核心的問題就是轉(zhuǎn)讓方提前收購這些物業(yè)后能否把拆遷補(bǔ)償款做到天價(jià)，比如即便大家都心照不宣地把這些被拆遷物業(yè)的權(quán)利人當(dāng)成是“釘子戶”，那么城市更新局和稅局是否也會(huì)認(rèn)可這種天價(jià)的拆遷成本。
二、城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓價(jià)款調(diào)整為拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的操作要點(diǎn)
城市更新項(xiàng)目收并購的交易對(duì)價(jià)通過調(diào)整為拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的方式完成支付，就稅籌邏輯及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而言，最關(guān)鍵的就是拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的上限問題，比如在收并購雙方即便將轉(zhuǎn)讓方提前安排的被拆遷方默認(rèn)為“釘子戶”的情況下，超標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償費(fèi)用是否能在稅前扣除。
(一) 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的上限標(biāo)準(zhǔn)
為便于說明，我們直接列舉一下相關(guān)的稅收法規(guī)或政策：
1.《廣東省“三舊”改造稅收指引（2019年版）》（粵稅發(fā)〔2019〕188號(hào)）6.5模式之五：土地整理后合作經(jīng)營……合作方支付的與改造項(xiàng)目直接有關(guān)的前期費(fèi)用、拆除臨遷費(fèi)用、補(bǔ)償安置費(fèi)用以及搬遷獎(jiǎng)勵(lì)支出。項(xiàng)目公司成立后由其直接負(fù)擔(dān)的，憑合法有效憑證、費(fèi)用支出明細(xì)計(jì)入土地增值稅的扣除項(xiàng)目。相關(guān)費(fèi)用支出超過縣（區(qū)）以上人民政府制定的改造成本核算標(biāo)準(zhǔn)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求其提供相關(guān)佐證材料進(jìn)行核查。
2. 2021年3月22日發(fā)布的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》第三條：城市更新應(yīng)當(dāng)遵循政府統(tǒng)籌、規(guī)劃引領(lǐng)、公益優(yōu)先、節(jié)約集約、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與的原則。第二十九條 拆除重建類城市更新項(xiàng)目的市場(chǎng)主體與物業(yè)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵循平等、公平的原則簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議。
根據(jù)上述規(guī)定，同時(shí)結(jié)合各地的城市更新項(xiàng)目拆賠處理要求，我們認(rèn)為，超出市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用是否能稅前扣除，主要是得解決兩個(gè)問題：一是拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議能否在城市更新部門順利備案，比如城市更新局的常規(guī)審核中認(rèn)為拆賠對(duì)價(jià)明顯不合理，對(duì)拆賠協(xié)議不予備案，稅局自然也不會(huì)認(rèn)可；二是即便拆賠協(xié)議完成政府部門的備案，稅局仍會(huì)對(duì)拆賠對(duì)價(jià)的合理性以及相關(guān)證據(jù)進(jìn)行審核。因此，不管是城市更新局還是稅局，拆賠對(duì)價(jià)的客觀性和合理性都是關(guān)注的重點(diǎn)，比如是否真的為“釘子戶”、拆遷談判的過程、沖突或妥協(xié)的發(fā)生證據(jù)、政府相關(guān)部門的介入證明、司法裁判文書等。當(dāng)然，就稅籌本身來說，如果沒有賦予拆遷補(bǔ)償費(fèi)合理性的基礎(chǔ)，那收并購的交易對(duì)價(jià)調(diào)整為天價(jià)拆賠費(fèi)用的支付肯定存在很大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(二) 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的稅前扣除證明材料
以下列舉一下拆遷補(bǔ)償費(fèi)用稅前扣除所需取得的證據(jù)：
1. 拆遷補(bǔ)償協(xié)議：財(cái)稅〔2016〕140號(hào)文明確提及，拆遷補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)直接為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與被拆遷方簽訂，并且應(yīng)在住房和建設(shè)局進(jìn)行備案。
2. 被拆遷方的身份證明：比如被拆遷方（自然人）提供身份證復(fù)印件或被拆遷方（法人）提供營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。
3. 權(quán)屬證明材料：可能是房產(chǎn)證、建筑施工許可證、相關(guān)報(bào)批報(bào)建材料、違建處置材料、査違證明材料、房屋購買合同、購房發(fā)票、當(dāng)?shù)卮逦_具的證明或是其他能證明權(quán)屬關(guān)系的資料。
4. 實(shí)施主體（項(xiàng)目公司）對(duì)外支付的流水：注意拆遷補(bǔ)償費(fèi)通常是大額支付，從常理看應(yīng)當(dāng)為非現(xiàn)金支付方式。
5. 被拆遷方的收款憑證：比如被拆遷方（自然人）提供簽名并蓋手印的收據(jù)，或匯總簽收花名冊(cè)，或被拆遷方（法人）提供公章的收據(jù)。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“西政資本”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
原標(biāo)題： 城市更新項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)調(diào)整為拆遷補(bǔ)償款？
