本以為會好起來的2022年依舊延續了hard模式。

風聲鶴唳的當下，沉住氣、活下去才是最要緊的事。雖頂著行業里唯一的曙光，租賃住房行業的從業者站在保障性租賃住房（以下或簡稱“保租房”）這塊大蛋糕面前，卻顯得迫不及待又張不開嘴……

除了幾個“奉命”試吃的國家隊成員，周圍人群都在觀望。“保租房到底該怎么看？不同的城市政策有何不同？保租房項目到底能不能做？怎么做？”

積累了行業諸多困惑，睿和智庫以“抓住保租房的大機遇”為題，在4月20日舉辦了第23講線上公開課。本文結合此次公開課研討嘉賓的觀點，從行業關心的保租房相關問題入手，撥開迷霧、點亮微光。

1、標志著中國新住房體系的成型

新住房體系，即是在“房住不炒”的主基調下，從以商品房為主的住房體系，轉為商品房、租賃住房并重體系，通過“租購并舉”解決社會上以年輕一代為主人群的住房問題。然而，“租”與“購”如何齊驅？

根據國家統計局數據，2021年商品房銷售規模約18萬億，而按當前2億的租賃人口、人均租賃面積27平方米、平均單位租金29元/月來計算，我國的租賃住房市場規模約為2萬億，約占商品房銷售規模的11%，雖然二者統計口徑略有差異，但仍能看出當前居民住房現狀與“租購并舉”仍有一定距離。

隨著2021年7月保障性租賃住房實施政策的出臺，“十四五”期間650萬套的規劃建設目標，為租賃住房市場注入了新的供給，同時也使“租購并舉”的住房體系進一步得到了落實。

2、是推進“以人為核心的新型城鎮化”的重要抓手

在2021年7月國務院印發的《關于加快發展保障性租賃住房的意見》中提到：“擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足……推進以人為核心的新型城鎮化，促進實現全體人民住有所居。”那么保租房如何與“以人為核心的新型城鎮化”掛鉤？

“新型城鎮化”的首要表現是農村人口不斷向城鎮遷移。根據十四五規劃，未來5年我國常住人口城鎮化率要向65%邁進，過程中將會有大量流動人口涌入都市圈，勢必會帶來旺盛的租賃需求。保障性租賃住房的推出既從供給端緩解住房租賃結構性供給不足的矛盾，也體現了新型城鎮化“以人為核心”的根本宗旨。

圖片來源：圖蟲創意

1、保租房將成為租賃市場的“壓艙石”

從供給目標來看，“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例應力爭達到30%以上，而人口流入較大的一線城市均超過40%。若按此計劃目標推進，伴隨著保障性租賃住房供應量的增多，其發展將不僅對緩和房地產價格過快上漲的預期有積極效果，同時也會帶動租賃住房市場租金水平下降，起到市場“壓艙石”“定星盤”的效果。

2、保租房將影響市場化租賃住房的產品與服務水平

從保障對象來看，保障性租賃住房面向的是收入水平不高的新市民、青年人，基數大、需求多；從戶型標準來看，保障性租賃住房以不超過70平方米的小戶型為主，也正是租賃市場的主流產品（根據58安居客房產研究院數據監測顯示，租賃市場上1室和2室戶占比約71%）；從實施區域來看，保障性租賃住房是以人口流入的大城市為發展重點，而這也與租賃市場邏輯一致。

在目標客群、規劃產品、開拓市場等一致的前提下，保租房與市場化租賃住房未來將要面臨的環境將是一致的。市場化租賃住房若不想被保租房“所同化”，其產品及服務必須要升級。

1、上海：政策推進有序，以租賃用地為主要供應渠道

目前，上海是全國范圍內保障性租賃住房相關政策發布頻率最高、配套政策出臺相對完善的城市之一。從2021年4月推出《上海市發展公共租賃住房的實施意見》開始，到2022年3月上海市發布《關于保障性租賃住房免繳城市基礎設施配套費的通知》，上海市陸續出臺了保障性租賃住房相關區域規劃、土地供應、設計規范、建設標準、運營管理、金融支持、財政補貼等方面的配套政策。其中各區也因地制宜積極制定了各區保障性租賃住房的落實細則，保障性租賃住房政策推進井然有序。

上海保障性租賃住房的特點：

（1）租賃用地是保障性租賃住房的主要供應渠道。2017年7月，上海首次推出租賃住房用地，截至2021年12月，上海共計出讓租賃用地規劃建筑面積超過1100萬平方米，供應150余宗地，預計能夠帶來約23萬套新增租賃房源供應，占“十四五”規劃新增的50%。

（2）供給結構細分，首推“保障性租賃住房”用地。2021年上海首次推出“保障性租賃住房”用地，與以往的“租賃住房用地”相比，其保障屬性更清晰。

（3）拿地主體以屬地央企、國企為主。2017年7月至今上海招拍掛租賃用地80%以上的拿地主體為上海本地的央企、國企，充分發揮市場 “穩定器”“壓艙石”作用，不過未來保障性租賃市場上預計會有更多類型的主體參與其中。

（4）準入條件排除已購房的職住分離客群。上海保障性租賃住房主要為無房或居住條件偏低的人群解決住房困難的問題，這個準入條件下排除了已購房的職住分離的客群。

（5）配租方式優先保障無房對象。上海保障性租賃住房的配租方式以先集中再常態化再輪候配租的方式進行，但這種配租方式在實際落地的時候可能導致部分項目企業運營的主動性受限。

2、北京：政策出臺相對較緩，以集體土地建設保租房試點

2022年3月，北京市接連出臺《北京市關于加快發展保障性租賃住房的實施方案》和《保障性租賃住房的認定細則及建設標準》，與其他保租房的重點城市相比，在租金定價、產品設計、準入對象等方面相對靈活彈性，符合北京市城市發展的需求。

北京保障性租賃住房的特點：

（1）以集體土地建設保障性租賃住房為主。截至2021年底，北京市已累計開工利用集體土地建設租賃住房項目50個、房源約7.1萬套，目前其中5個項目已建設完成并入市。

表1：北京集體土地租賃住房入市項目

資料來源：睿和智庫整理

（2）主要面向全市無房群體，但具體可放寬到特定區域內無房的同城異住上班族提供了便利。

（3）明確劃分住房類型，滿足多種人群需求。北京市明確劃分了保租房的三種類型：住宅型、宿舍型、公寓型，并對這三種租賃住房在配套設施、套型面積、居室配置、車位配比等方面制定了不同標準，滿足不同人群的租住需求。

3、廣州：以存量改造為主要抓手

作為人口凈流入的核心城市，廣州租賃住房需求量非常旺盛。近兩年，廣州密集出臺多項保障性租賃住房相關政策文件，多維度支持“十四五”期間保障性租賃住房計劃順利落地。但由于廣州住房結構較為復雜，城中村、“二房東”、類住宅等規模占比較大，保障性租賃住房的發展仍存在一些亟待解決的難題。

廣州保障性租賃住房的特點：

（1）供給目標居全國首位。2021年9月14日，廣州市政府辦公廳發布《關于進一步加強住房保障工作的意見》，提出到2025年，全面完成66萬套保障性住房建設籌集任務，其中保障性租賃住房60萬套。白云區、番禺區、天河區保租房計劃供應量占到全市的50%。

（2）因地制宜，增加城中村改造配建等供給渠道。“珠三角”地區最顯著的特征就是存在大量的“城中村”現象。僅廣州和深圳這兩個城市，預估有1000萬人是在城中村居住。因此為保證保租房建設目標落地，廣州市在國家推行的供給渠道上，探索了七大保障性租賃住房籌建方式，新增了城中村改造配建、存量房源整租運營等創新渠道。

（3）增量租賃用地少，目標完成主要以存量補齊。廣州建設用地開發土地已接近極限，新增住宅用地尤為稀缺。2021年廣州市兩次集中供地中僅有一宗土地要求配建租賃住房；2022年廣州土地供應計劃中，預計供應租賃住房用地面積為43.69公頃，建筑面積254.52萬平方米，供給規模不到上海2022年保租房專項用地供給規模的30%，更不及北京的15%。因此廣州保障性租賃住房的供給目標仍需大量存量住房補齊。

（4）存量物業產權合規性待明晰。實際運作中，部分項目物業存在產權合規性問題，例如一棟物業只有一個大產權證，未作產權分割，經營地址無法明確，將會導致運營方面臨非法經營的風險。因此相關問題仍需政府部門出具明確的細則，優化先行方案。

（5）以住宅社區為標準，存量改建難度大。廣州的保障性租賃住房的建設標準還未像北京一樣出臺詳細的指標，目前仍參照住宅標準實施。實際操作中，受物業條件限制，很多部分難以達到住宅標準要求，經營合規性受限。

圖片來源：圖蟲創意

1、 如何判斷自身能否做保租房項目？

對于開發商或者資方來說，是否要啟動保租房項目可以從以下幾個層面去判斷：

首先，考慮行業規模，也就是說我們先考慮這個行業的蛋糕多大。對于保障性租賃住房來說，按現今2億租房人口推算，現在中國的租賃住房市場規模是2萬億，預計中長期將會達到4-5萬億的規模。市場規模較大且處于上升趨勢。

第二，考慮行業的收益水平是否與自身能力匹配。租賃住房行業的本質是“薄利且回報周期長”，需要大量資金，做好長期持有的打算。因此，我們需要考慮自身的資金成本和投資刻度要求能否承受得住行業對應的收益水平和培育周期。

第三，考慮以何種方式進入這個行業。在前兩點都考慮清楚的前提下，我們該考慮是要以自身企業的基因以及風險偏好來選擇適合自己的商業模式。例如，自身的企業基因是否已經擁有從開發、到運營、再到物管的全鏈條運作保租房項目團隊，是否擁有一定的資金成本優勢。如果企業內部沒有相應的人員支持，融資成本也不具有優勢的話，想要進入這個行業建議優先選擇與外部團隊合作。

2、保租房項目該怎么做？

“戰略”考慮清楚后，我們來看看“戰術”層面的問題，即提高投資回報率的策略。

投資回報率測算的核心即是收益（息稅折舊攤銷前的收益）與成本（賬面投資成本）之間的比例關系。也就是說，提高項目投資回報率的根本就是把分子（收益）做大，把分母（成本）做小。

目前行業的投資回報率普遍都比較低，4%的REITs的準入線能夠達到的項目非常少。

那么，要想收益端得到提升，我們可以從以下幾個方面考慮：

（1）租金收益的提升本質是提高項目的出租率

目前，租賃住房項目的收益端租金收益絕對占極大比重。而保租房項目由于受政策租金標準的限制，租金收益可提升的主要手段即是提高項目的出租率水平。

為了提升出租率，吸引客戶入住，其核心是產品要能滿足客戶需求。

對于保租房項目來說，雖然它具有政策保障的屬性，但是也絕對不能與產品體驗做切割。回顧保租房在國家層面的意義，首先要滿足的是“以人為本的新型城鎮化”。“以人為本”必然需要為租客提供一個需求匹配的空間，這樣才能把社會發展的最根本的資源-人留在一個城市，讓這個城市的新陳代謝從根上轉起來。

（2）探索多種經營性收益

收益水平的改善，除了租金收益渠道也可以探索其他經營性收益。

例如，很多新增保租房項目，往往是大體量的租賃社區。根據政策要求，這類租賃社區不僅要滿足客戶的居住需求，還要配置滿足租客多樣化生活需求的商業及綜合服務設施。如果規劃得當，相關配套設施的體驗感以及社區底商的租金也能為項目的整體收益帶來提升。

另外，也可以基于客戶的需求提供增值性服務。比如為飼養寵物的客戶提供寵物托管的服務，這既滿足了客戶需求，提高了客戶的滿意度，同時也帶來了企業收益。

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對于租賃住房行業來說，如何“降本”才是關鍵。

（1）積極獲取租賃用地，降低“面粉價格”

對于租賃住房行業來說，擁有一個匹配“面粉價格”是投資回報率達標的大前提。像上海的R4用地、北京的集體建設用地，這類土地的價格基本只是同區域可售商品房土地價格的1/3，拿到這類用地才能把土地成本給降下來。

（2）精細化運營，控制成本及費用

對成本及費用的控制，還可以體現在精細化運營中對項目內部管理流程的把控。標準化的管理流程以及信息化的工具在一定程度上能夠起到降低成本的效果，是提升項目管理團隊人房比的重要手段。

（3）維持產品品質，建安成本不建議縮減

住宅的使用年限非常長，保租房也不例外。基本住宅中需要考慮到使用要求，保租房項目也同樣需要。例如房屋的隔音、采光、通風等等。因此我們要從較長的生命周期去考慮保租房的產品質量，項目的建安成本不建議縮減。

在4月20日結束的睿和公開課（第23講）——“抓住保租房的大機遇”中，與會嘉賓針對保租房的觀點眾多。但具體還需要通過實踐去甄別、論證。睿和智庫也將持續關注保租房的發展進度與趨勢變化。