境外債發行高峰后跌落
發行規模持續縮水

具體從單月表現來看，三條紅線以來，房企境外債單月平均融資額263億元，較三條紅線前的表現下跌明顯，值得注意的是，自2021年5月行業多家企業債務問題爆發以來，中資地產債二級市場及一級市場發行較為震蕩，房企境外發債并未呈現年中“小高峰”的趨勢，境外發債量維持較低的水平。

近三年為房企境外債到期高峰 政策限制下借新還舊滾動機制受考驗

而2021年以來，房企債務違約事件增加，且逐步蔓延至頭部房企，同時違約產品從此前的信托貸款等非標產品，蔓延到境內公募債違約，從而引發公募債券的信用風險；而疊加房貸兩集中等政策的影響，境外投資者對未來房地產行業的發展有所擔憂，是以近期房企境外發債市場波動較大，房企境外新債發行受阻。2021年前九月房企境外發債融資額僅占2021年全年到期金額的75%，72%的房企新發行債券小于2021年到期債券總額，而2020年前九月境外發債是2020年全年到期金額的2.42倍，彼時僅有43%的企業發行新債低于到期債券。

房地產調控的持續以及境外市場信心的下降，使得部分高杠桿弱資質的企業債務償還備受考驗，近幾月多家企業出現了美元債兌付展期等問題，房企美元債違約潮苗頭出現，進而給本就脆弱的境外債券市場給予更大的打擊，房企境外債券市場跌跌不休，在此情況下房企境外債券市場的信心重述，以及新債的穩定發行顯得尤為重要。

境外回購潮重現,提振市場信心

在此背景下，境外債券市場重現回購潮，據不完全統計，2021年下半年以來，18家房企陸續實行境外債回購舉動，回購次數超過100次，從贖回數額來看，房企累計回購境外債券及票據涉及資金合計15.6億美元，占初始發行金額4.07%。

房企進行密集的債券回購動作，一方面主要是為了進行債務置換和緩解短期內的到期壓力。回購金額的59%的債券到期時間集中在2021年四季度以及2022年，如中梁控股進行了25次的境外債券的贖回動作，合計贖回2021四季度及2022年到期的1.29億元的境外債，同時其還表示未來仍將積極強力加大債券回購力度。而佳源國際控股7-8月贖回了約6.09億元的境外優先票據，涵蓋2022年-2024年到期的債券，債券利率11.00%-13.75%，而其2021年5-9月發行了3筆共計3.3億元的境外債，債券利率為7.00%-11.00%，債務置換使得成本有所下降。

另一方面，主要在于提振市場信心，意在維穩。贖回債券到期年限還覆蓋到2023年-2026年，范圍較大；同時從債券贖回的單筆金額來看，單筆提前贖回金額一般為100萬美元-800萬美元不等，單筆贖回金額相對較小，呈現“高頻次低額度”的特點。因而整體來看，債券贖回覆蓋面較廣，但贖回金額較小，企業旨在穩定各只債券的價格，提振市場信心。