我們注意到，越來越多的地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)在大力地往國央企類開發(fā)商、地方國企、城投平臺(tái)、國央企類施工單位等的非標(biāo)融資業(yè)務(wù)方向調(diào)整。以我們自身的情況為例，自從地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)需求銳減后，我們當(dāng)前主攻的就是城投平臺(tái)的非標(biāo)融資以及國央企施工單位的保理融資業(yè)務(wù)，畢竟在房地產(chǎn)行業(yè)國進(jìn)民退的大背景下，國央企的信用更值得信賴。

有不少同行認(rèn)為，城投平臺(tái)的融資業(yè)務(wù)其實(shí)也很雞肋，比如 2022 年開年以來，多個(gè)城市的城投平臺(tái)非標(biāo)產(chǎn)品曝出了逾期的傳聞，其中包括了經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份的弱資質(zhì)城投，違約區(qū)域也從西部逐漸擴(kuò)散到東部，城投信仰也受到了新一波的沖擊。從監(jiān)管層的角度來看，2021年 7 月發(fā)布的《銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)一步做好地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范化解工作的指導(dǎo)意見》（銀保監(jiān)發(fā)[2021]15號(hào)）勢(shì)必會(huì)引起一輪城投平臺(tái)爆雷的后果，這跟此輪房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿、去負(fù)債的監(jiān)管風(fēng)暴所引起的房企爆雷潮大同小異，只是監(jiān)管層考慮到城投企業(yè)信用狀況會(huì)對(duì)省級(jí)區(qū)域融資環(huán)境產(chǎn)生較大影響，因此目前市場上除了一些城投子公司的破產(chǎn)案例以外，尚未出現(xiàn)真正意義上的城投破產(chǎn)重整或清算的案例，而這也是我們地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)難以為繼的情況下轉(zhuǎn)向城投非標(biāo)業(yè)務(wù)方向的主要原因。

當(dāng)然，從城投平臺(tái)非標(biāo)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)角度來看，因?yàn)?2022 年城投平臺(tái)將迎來償債高峰，房企的爆雷潮也會(huì)嚴(yán)重影響土地財(cái)政收入，因此對(duì)弱資質(zhì)城投的非標(biāo)業(yè)務(wù)還是得保持謹(jǐn)慎，比如截止當(dāng)前，交易所發(fā)債已明顯收緊，城投發(fā)債占比下降，其中被終止審核的城投發(fā)債主體多為區(qū)縣級(jí)、弱資質(zhì)城投，也即區(qū)縣級(jí)城投再融資壓力非常大。除此之外，在信托壓降非標(biāo)規(guī)模，監(jiān)管嚴(yán)查金交所定融的大背景下，市場方面也會(huì)進(jìn)一步加劇城投平臺(tái)資金緊張的局面，借新還舊也將難以為繼。

就我們自身的業(yè)務(wù)情況而言，我們認(rèn)為城投平臺(tái)的非標(biāo)融資業(yè)務(wù)還是有很多可以切入的空間，至少在當(dāng)前環(huán)境下的投資風(fēng)險(xiǎn)方面會(huì)比普通民營房企的前融業(yè)務(wù)好上一些。具體來說，一是在業(yè)務(wù)模式和風(fēng)控邏輯方面與地產(chǎn)非標(biāo)融資業(yè)務(wù)高度相近，二是在基金產(chǎn)品存在備案難、募集難的情況下，我們通過“信托計(jì)劃+有限合伙”的產(chǎn)品形式操作城投的非標(biāo)業(yè)務(wù)，投資人對(duì)底層資產(chǎn)的接受度高出不少，這類信托非標(biāo)在當(dāng)前的理財(cái)市場也仍舊比單純的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品更受歡迎。除上述以外，最近風(fēng)頭日盛的銀行理財(cái)子資金也有很多介入城投平臺(tái)融資業(yè)務(wù)的空間，這也為我們通過銀行理財(cái)子、券商、保理等機(jī)構(gòu)一起介入城投平臺(tái)的標(biāo)類與非標(biāo)融資提供了更多的操作路徑選擇。

為便于說明，我們就當(dāng)前正在操作的城投平臺(tái)非標(biāo)融資架構(gòu)做簡要說明，以供同業(yè)人士參考：

需特別注意的是，城投平臺(tái)的非標(biāo)融資應(yīng)嚴(yán)格遵守《銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)一步做好地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范化解工作的指導(dǎo)意見》（銀保監(jiān)發(fā)[2021]15號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，具體條文如下：“二、嚴(yán)禁新增地方政府隱性債務(wù) （二）不得以任何形式新增地方政府隱性債務(wù)。銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格盡職調(diào)查，提供融資應(yīng)符合以下要求：一是不得違法違規(guī)提供實(shí)際依靠財(cái)政資金償還或者提供擔(dān)保、回購等信用支持的融資。二是不得要求或接受地方黨委、人大及其常委會(huì)、政府及其部門出具承諾或擔(dān)保性質(zhì)的文件，包括但不限于決議、會(huì)議紀(jì)要、協(xié)議、各類函件等。三是不得要求或接受以機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的國有資產(chǎn)為相關(guān)單位和個(gè)人融資進(jìn)行抵押、質(zhì)押以及以售后回租、售后回購等的方式變相抵押、質(zhì)押。四是不得要求或接受以政府儲(chǔ)備土地或者未依法履行劃撥、出讓、租賃、作價(jià)出資或者入股等公益程序的土地抵押、質(zhì)押。不得提供以預(yù)期土地出讓收入作為企業(yè)償債資金來源的融資。五是參與政府和社會(huì)的合作（PPP）、政府投資基金等，不得約定或要求由地方政府回購其投資本金、承擔(dān)其投資本金損失、保證其最低收益，不得通過其他明股實(shí)債的方式提供融資及相關(guān)服務(wù)。六是不得將融資服務(wù)作為政府購買服務(wù)內(nèi)容。七是企事業(yè)單位在本行、本公司存量地方政府相關(guān)融資，已經(jīng)在抵押擔(dān)保方式、貸款期限、還款方式等方面整改合格。八是不得以其他任何形式新增地方政府隱性債務(wù)。健全新增隱性債務(wù)發(fā)現(xiàn)機(jī)制。銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)在合同中約定，一旦發(fā)現(xiàn)客戶違規(guī)新增地方政府隱性債務(wù)將終止提供融資，已簽訂融資合同的終止提款，同時(shí)及時(shí)將有關(guān)情況報(bào)告相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)。”