作者：克而瑞戰(zhàn)略顧問部

來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

2020年12月，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在京召開，會議共提出8大方面工作，其中，第一條就是“全力實施城市更新行動，推動城市高質(zhì)量發(fā)展。“

事實上，城市更新并不是一個新的話題，以深圳為代表，城市更新早已成為開發(fā)商切入地產(chǎn)領(lǐng)域的重要手段。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企中47%涉足城市更新領(lǐng)域，TOP50房企中有61%涉足城市更新，其熱度可見一斑。

圖：百強(qiáng)上市房企參與城市更新規(guī)模梯隊分布

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報、CRIC整理

公開資料顯示，在2020年有超過30個省市公布了城市更新計劃，北上廣深四大一線城市更是在舊城改造計劃之外提出了工業(yè)存量資產(chǎn)的利用與再開發(fā)。僅深圳就新增實施改造任務(wù)9000畝，完成舊工業(yè)區(qū)綜合整治建筑面積120萬平方米。而上海則堅持留改拆并舉，統(tǒng)籌推進(jìn)歷史風(fēng)貌保護(hù)、城市更新、舊區(qū)改造與大居建設(shè)、住房保障。

在目前所有城市更新項目中，城中村改造占比最高，達(dá)33%，其次為工改項目，占比達(dá)28%，兩者相加總和超過6成。

工改項目更新涉及政府、企業(yè)、原持有方的多方參與，權(quán)益結(jié)構(gòu)復(fù)雜，開發(fā)周期較長。與此同時，項目多為上世紀(jì)50、60年代甚至20、30年代的保留建筑，不僅具有歷史文化價值，同時社會影響力巨大。前有上海網(wǎng)紅“上生新所“，后有鄭州“8年磨一劍”的二砂文創(chuàng)園，其熱度的背后，是政府乃至社會對其的殷切期盼。

隨著我國相關(guān)機(jī)制和政策的邏輯線索日漸明朗，作為實體經(jīng)濟(jì)復(fù)興重要承載體的工業(yè)用地越加成為城市更新中“轉(zhuǎn)型升級”的優(yōu)先對象。伴隨時代變遷，各類新理念的注入也使得工改項目的發(fā)展有了更多的可能性。

我國對于工業(yè)改造的方向，主要集中在工業(yè)旅游區(qū)，（上海國際時尚中心、長春長影舊址博物館、柳州工業(yè)博物館等）、開放街區(qū)（北京798藝術(shù)區(qū)、方家胡同46號、上海M50創(chuàng)意園等）、產(chǎn)業(yè)園區(qū)（上海8號橋創(chuàng)意園區(qū)、臨港“新業(yè)坊”系列等）。

工業(yè)遺存的改造與再利用將成為各地政府城市更新系統(tǒng)的先行工程，對項目本身而言，呈現(xiàn)出主體多元、定位精準(zhǔn)、功能融合、資產(chǎn)金融化四大趨勢。

（1）主體多元

工業(yè)改造項目大多體量較小、在改造上比較碎片化、改造也受很多保護(hù)限制。因此，在實際改造的過程中，需兼顧市場化與可利用，對改造方案多樣性、靈活性和定制化就具有較高的需求。這也促使其跳出單一開發(fā)主體運作的單調(diào)性和局限性，實現(xiàn)多方合作，各司其職、各發(fā)其光。

以張江國創(chuàng)中心項目改造為例，該項目由張江文控導(dǎo)入資源，加上萬科“城市配套服務(wù)商”的理念導(dǎo)入，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，激活產(chǎn)業(yè)動力，最終實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和城市更新的完美組合；而船廠MIFA1862的前身，則是我國最早修建的造船廠之一的上海船廠，具有百年歷史底蘊。2005年，項目由中信泰富和中國船舶工業(yè)集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，由著名日本建筑設(shè)計師隈研吾擔(dān)綱其建筑設(shè)計，將船廠MIFA1862打造成為集文化、藝術(shù)、展覽、演藝和休閑等功能匯聚一身的世界級頂尖大型城市綜合體；上生新所在打造過程中，引入社會資本多方合作共建，包括包括政府、學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)、社會組織、居民以及房地產(chǎn)企業(yè)。

事實證明，工業(yè)改造不只是依靠政府單方推動，隨著工業(yè)改造的深入發(fā)展，社會資本也將是推動資金、動力的來源，也將成為工業(yè)改造重要的推動者之一。

（2）定位精準(zhǔn)

在工業(yè)改造的過程中，確定合理準(zhǔn)確的定位，活化城市空間是決定項目成功與否的關(guān)鍵。城市與城市之間，有著不同的文化屬性和城市記憶；即使是同一城市，也有不同的發(fā)展印記。因此，工業(yè)改造項目的定位不是能夠“異地復(fù)制”的標(biāo)語，而是基于項目本身的“私人定制”。

上生新所在哥倫比亞俱樂部時期就具有文化時尚的屬性，因此在改造定位上，萬科將本項目定位為“集辦公、娛樂、文化、生活功能為一體的新型城市商圈和活力社區(qū)”。在建筑形態(tài)上，保留哥倫比亞鄉(xiāng)村俱樂部、海軍俱樂部及附屬泳池等時代特征，在上海從來都不缺少逛街購物的地方，從南京路步行街到人民廣場，都可能成為購物者的天堂，但是上生新所在大量人口消費檔次和品味逐級分化的上海，抓住的則是特色的小眾需求。稻城書店簡餐結(jié)合的閱讀工位，可以留住那些希望能安靜待著的人，形成慢生活空間；裝飾和風(fēng)味各異的特色餐飲店，也是上生新所吸引人流的主要業(yè)態(tài)，除此之外，上生新所各類展覽，翹首以盼的蔦屋書店的開業(yè)，也成為潮人的聚集地，設(shè)計、藝術(shù)、時尚、生活方式。

同樣是萬科參與的張江國創(chuàng)中心，則更偏向于引領(lǐng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。片區(qū)以國內(nèi)外高層次人才和青年創(chuàng)新人才為主，以科創(chuàng)為特色，集創(chuàng)業(yè)工作、生活學(xué)習(xí)和休閑娛樂為一體的現(xiàn)代新型宜居城區(qū)。因此，項目以“匯聚創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、聚力產(chǎn)業(yè)發(fā)展、踐行產(chǎn)城融合理念”為目標(biāo)，打造成為具有強(qiáng)勁輻射帶動力的創(chuàng)新綜合體和集聚區(qū)。

（3）功能融合

縱觀全國工業(yè)改造案例，可以發(fā)現(xiàn)改造后大多數(shù)集辦公、商業(yè)、藝術(shù)展覽、博物館等于一體，產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、公共配套之間邊界越加模糊，呈現(xiàn)功能融合特征。

寶山新業(yè)坊在打造過程中由臨港通過自身產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)能力，為老舊建筑注入產(chǎn)業(yè)功能。在提升存量物業(yè)價值的同時，用商業(yè)配套為園區(qū)賦能，增加園區(qū)的活力。曾經(jīng)貫穿園區(qū)的淞滬鐵路被改造為一個半開放式的時光月臺，定位為風(fēng)情商業(yè)街，是園區(qū)商業(yè)配套區(qū)的集中區(qū)。項目利用鐵軌、火車頭、車廂等元素，集合街區(qū)的2.2公里的長度，未來將集中60+家商業(yè)。讓園區(qū)在租金方面更具溢價力，項目方能夠獲取更多的收益；

此外，園區(qū)內(nèi)繽紛配套為園區(qū)生活滿足基本的訴求；時光月臺為園區(qū)提供路演、秀場、市集活動，增添園區(qū)活力；7人制的活力足球場,在提升園區(qū)配套設(shè)施的同時,還滿足了周邊居民需求,成為園內(nèi)的一個活力社交空間。 

（4）資產(chǎn)金融化

2020年，涉及工改項目的企業(yè)全年共5家企業(yè)實現(xiàn)了IPO（中新、德必、錦和、易商、銅陵經(jīng)開），如果算上毛大慶的優(yōu)客工場就是6家。其中，德必、錦和、優(yōu)客工場均涉及到了工業(yè)物業(yè)的改造。由于該類物業(yè)對于長期持有以及物業(yè)自身區(qū)域條件的優(yōu)勢，往往具有較高的估值，也更受市場認(rèn)可。

表：涉足工改企業(yè)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)表現(xiàn)對比

備注：德必、錦和在總資產(chǎn)與市北高新相差10倍的前提下，營業(yè)收入相差無幾。

數(shù)據(jù)來源：上市公司年報

工業(yè)改造1.0版本通過改建，結(jié)合當(dāng)?shù)卦械闹圃飚a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)進(jìn)行廠房改造；2.0版本結(jié)合工業(yè)遺存的歷史文化，將文化、時尚、文藝等創(chuàng)意元素糅合，打造文創(chuàng)經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)；再到3.0版本回歸產(chǎn)業(yè)本質(zhì)，從產(chǎn)業(yè)迭代升級的維度，為老城區(qū)注入新鮮產(chǎn)業(yè)血液，集聚新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展內(nèi)容，形成產(chǎn)業(yè)內(nèi)核，以工改項目促動區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級。

因此，3.0版本下工改應(yīng)該在傳統(tǒng)更新的基礎(chǔ)上，盡最大可能激發(fā)城市活力，以新文化、新消費、新經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新“3C”（Culture、Consumption、eConomy）理念，營造一個有溫度、有影響力、有凝聚力的城市創(chuàng)新社區(qū)。 

隨著城市發(fā)展，文化遺產(chǎn)保護(hù)成為有城市戰(zhàn)略意義的行動，尤其是對于上海、北京、深圳等進(jìn)入后工業(yè)現(xiàn)代化的城市來說，工業(yè)遺產(chǎn)成為城市文化遺存的重要分支。

比起新建筑，舊建筑更能體現(xiàn)時代的記憶和城市的文化。很難想象沒有故宮的北京和沒有兵馬俑的西安會是什么樣子的，這些能代表著城市味道的舊建筑如果完全“現(xiàn)代化”，那每個城市都將別無二致，自然也將索然無味。而對于工業(yè)城市來說，而且這些“廢墟”的美感是不同尋常的，建筑的形態(tài)存在都源于建筑的功能，而不是傳統(tǒng)的建筑形式，所以，工業(yè)改造過程中對這些“廢墟”賦予新的功能定位是其中很關(guān)鍵的一點。

鋼鐵廠被重塑為音樂會和戲劇表演活動中心，閑置的鋼架可以被重塑成為特色的休閑娛樂公園，巨大的儲氣罐可以成為瞭望塔和展示空間，老舊廠房可以被改建成符合文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)實際需求的特色辦公空間，在舊建筑中加入功能定位重塑，導(dǎo)入新的人群和活力，讓新生活和新文化與原有的城市肌理有機(jī)結(jié)合，才是改造的成功之道。

“城市記憶”是城市形成、變遷和發(fā)展中具有保存價值的歷史記錄。如何保留工業(yè)遺址的靈魂，用現(xiàn)代方式讓其與社會發(fā)展相交融，產(chǎn)生新的商業(yè)價值，是城市工業(yè)遺址改造的意義所在。

表：以新文化為特征的代表項目及體現(xiàn)方式

數(shù)據(jù)來源：項目公開信息

“新消費”即零售離不開人，離不開消費者這個基本核心，消費不僅僅是一種實體的購物方式，更是一種為了契合消費者本體而進(jìn)行的心靈之旅。

在城市發(fā)展越來越現(xiàn)代化的今天，人們對消費的需求不僅僅滿足于簡單的購物，人們越來越追求精神上的消費和享受，舊改項目中的新消費模式的打造，就不能僅停留在打造商業(yè)形態(tài)。

在消費經(jīng)濟(jì)端，網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)可以帶來流量、流量可以帶來變現(xiàn)，例如上生新所通過打造稻城書店、蔦屋書店、泳池等各種強(qiáng)目的地型功能，吸引人流，帶來經(jīng)濟(jì)效益；夜間經(jīng)濟(jì)用多元化成就夜晚，廣州通過“夜宵文化”打造多樣化廣州夜游路線、在地標(biāo)性旅游景點舉辦文化演出等方式豐富夜間經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)，讓規(guī)劃從“白天規(guī)劃”到“24小時規(guī)劃”，豐富區(qū)域經(jīng)濟(jì)形式和業(yè)態(tài)；潮玩經(jīng)濟(jì)IP的打造可以給消費者以精神的寄托。

以后的消費所販賣的，不是簡單的商品，而是體驗、情感和場景式營銷。

表：以新消費為特征的代表項目及體現(xiàn)方式

數(shù)據(jù)來源：項目公開信息

在工改的發(fā)展過程中，舊改的意義不僅僅是“一站式消費”的打卡，盤活土地價值，循環(huán)的經(jīng)濟(jì)效益才是工業(yè)舊改所追求的目標(biāo)。有些工業(yè)舊址也在改造之后土地效益重新煥發(fā)新力，而長期可持續(xù)的循環(huán)效益要靠產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)。

寶山新業(yè)坊強(qiáng)化國際郵輪經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域國際合作，全力推進(jìn)郵輪經(jīng)濟(jì)，截至2020年上半年共引進(jìn)包括中船郵輪科技、德國亞細(xì)集團(tuán)、商湯科技、桑田智能、找油信息科技、上海市物聯(lián)網(wǎng)行業(yè)協(xié)會等各類企業(yè)、機(jī)構(gòu)近百家，累積納稅1.8億元，實現(xiàn)地方財政收入5026.36萬元；在張江國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)兩大國家戰(zhàn)略下，張江國創(chuàng)中心發(fā)展科技創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)，目前，張江國創(chuàng)中心的租金能達(dá)到4~4.5元/㎡/天，物業(yè)費12.5元/月/㎡，出租率達(dá)到70%。

舊改過程中如何在匹配城市戰(zhàn)略下，依托區(qū)位優(yōu)勢聚合產(chǎn)業(yè)資源，發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、真正盤活區(qū)域，是值得深深思考和規(guī)劃的。

表：以新經(jīng)濟(jì)為特征的代表項目及體現(xiàn)方式

數(shù)據(jù)來源：項目公開信息

（1）“真正的”整體改造產(chǎn)品打造

工業(yè)遺址改造，主要弊端或者瓶頸體現(xiàn)在改造只是停留在保留建筑的外部形態(tài)，進(jìn)行內(nèi)部空間的規(guī)劃設(shè)計和改造上，以用來承接規(guī)劃賦予其建筑的功能需求，在這種發(fā)展下，產(chǎn)業(yè)是被忽略的一方，改造只不過是停留在建筑形態(tài)上，只是承接功能的載體改造。

因此，在未來的工改方向上，應(yīng)該要處理好產(chǎn)業(yè)發(fā)展和遺址保護(hù)以及功能承接三者之間的關(guān)系和融合，在這一目標(biāo)下，改造就必須建立在摸清底數(shù)，充分調(diào)研上，充分理解產(chǎn)業(yè)的屬性和建筑遺存的自身內(nèi)涵后科學(xué)規(guī)劃，做出真正的整體性產(chǎn)品改造。

（2）改造過程中品牌的打造

城市中被遺留下來的工業(yè)遺址在某種程度上代表著城市的文化屬性，因此工造項目根據(jù)城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)特點，在符合區(qū)位特性和發(fā)展需求的條件下，確定什么樣的主題IP是很重要的。

IP的打造，往往要從城市文化、功能定位和感受趨勢三個方向進(jìn)行設(shè)計：這一主題的確定首先應(yīng)該突出本城市的地域文化，改造最終想呈現(xiàn)的不是景觀公園，而是一份濃縮的城市記憶，其次，在結(jié)合功能定位的基礎(chǔ)上體現(xiàn)給人什么樣的感受也是很重要的。

（3）盈利渠道的多元拓展

工業(yè)改造由于土地屬性等的限制，開發(fā)商獲取利益的方式往往只局限于通過出租獲得租金實現(xiàn)項目收益。通常表現(xiàn)為在改造后載體中，進(jìn)行企業(yè)、商業(yè)等的招商，從而獲取項目銷售利潤或長期持有項目而取得的租金等收益。但是這種收益往往帶有一定的局限性，并且只是收取租金，項目資金回流比較慢，因此拓展多種收益渠道是很重要的。

這一方式可以通過運營、資本運作或者投資實現(xiàn)。作為園區(qū)的運營商，在運營過程中不應(yīng)該只停留在物業(yè)，而應(yīng)該構(gòu)建服務(wù)體系，為企業(yè)、商戶等提供資金、人才、資源等多種渠道服務(wù)，而為企業(yè)提供增值服務(wù)所創(chuàng)造的價值，或許將超過租金收入，成為更重要的盈利來源。

從資本運作來看，在獲取穩(wěn)定租金和增值服務(wù)費后，運營方可以通過REITs形式打包出售資產(chǎn)以獲取回籠資金，支持下一項目的開發(fā)收購，從而實現(xiàn)滾動式開發(fā)；另外，通過投資園區(qū)內(nèi)部具有發(fā)展?jié)摿Φ霓k公企業(yè)，也是獲取收益的一大途徑，將利益與企業(yè)捆綁，與企業(yè)共同成長，通過股權(quán)分紅獲取收益也是一種不錯的選擇。

工改實際是城市更新中重要的一部分，占比也越來越高。其含義更多是指將現(xiàn)有存量舊工業(yè)區(qū)拆除重建升級改造為新型產(chǎn)業(yè)園，產(chǎn)品多元化，包括新型產(chǎn)業(yè)用房、配套商業(yè)、配套公寓等多種物業(yè)形態(tài)。

近年來，工業(yè)改造也在不斷的從探索中進(jìn)步。如何在保護(hù)其“舊”屬性的基礎(chǔ)上，為其注入“新”元素，讓其既符合時代發(fā)展的需求，又不丟失續(xù)寫城市歷史的意義是工業(yè)改造中一直需要思考的問題。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 深度研究丨“3C”理念下，工改項目如何破局？