作者：陳佩奇

來(lái)源：房產(chǎn)大象（ID：FCDX2016）

首付不夠，想找擔(dān)保過(guò)橋，或小貸公司貸款，這種套路很難行得通了。最近，官方接連重拳出擊，圍堵金融杠桿炒房。

上周（6月2日），深圳市地方金融監(jiān)管局官網(wǎng)發(fā)布消息，對(duì)9家主要從事贖樓擔(dān)保業(yè)務(wù)的融資擔(dān)保公司進(jìn)行集體監(jiān)管約談，同時(shí)還對(duì)對(duì)富德、企聯(lián)、金贏信、大信、亞聯(lián)財(cái)?shù)?家小貸公司進(jìn)行了監(jiān)管約談。

這條消息，字雖少，但力度狠。

嚴(yán)查信貸資金炒房

一發(fā)現(xiàn)提前收回貸款

深圳市地方金融監(jiān)管局要求小額貸款公司對(duì)照各項(xiàng)監(jiān)管要求進(jìn)行全面自查整改，重點(diǎn)自查與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、按揭服務(wù)公司等各類涉房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的合作情況，一旦發(fā)現(xiàn)信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)及時(shí)采取措施，提前收回相關(guān)貸款。

如發(fā)現(xiàn)有公司員工違規(guī)參與或合謀提供虛假資料套取信貸資金的情況或可疑線索，應(yīng)從嚴(yán)處理，并及時(shí)向市地方金融監(jiān)管局報(bào)告。

加強(qiáng)貸款用途真實(shí)性審核，要求借款人嚴(yán)格按照合同約定用途使用貸款資金，不得將貸款資金用于房地產(chǎn)市場(chǎng)違規(guī)融資。

深圳市地方金融監(jiān)管局表示，未來(lái)將繼續(xù)保持從嚴(yán)監(jiān)管態(tài)勢(shì)，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)檢查、非現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)測(cè)、梳理信訪舉報(bào)線索等途徑，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)違規(guī)融資行為，督促小貸公司切實(shí)回歸服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)本源，助推深圳經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

除深圳外，廣州市地方金融監(jiān)管局也在近期發(fā)出通知，要求小額貸款公司不得開(kāi)展“過(guò)橋貸”“贖樓貸”業(yè)務(wù)，存量盡快壓降、結(jié)清，不得直接或變相發(fā)放住房按揭貸款。

早在今年3月，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行聯(lián)合就曾發(fā)文嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

當(dāng)時(shí)提出，近期一些企業(yè)和個(gè)人違規(guī)將經(jīng)營(yíng)用途貸款投向房地產(chǎn)領(lǐng)域問(wèn)題突出，影響房地產(chǎn)調(diào)控政策效果，擠占支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是小微企業(yè)發(fā)展的信貸資源。

銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行，要求加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查、信貸需求審核、貸款期限管理、貸款抵押物管理、貸中貸后管理、銀行內(nèi)部管理、中介機(jī)構(gòu)管理。

就在6月1日，銀保監(jiān)會(huì)在新聞發(fā)布會(huì)上明確，將防止經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)作為常態(tài)化監(jiān)管工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

緊接著，深圳、廣州兩地監(jiān)管部門(mén)就發(fā)文，要求小貸公司自查，嚴(yán)禁信貸資金違規(guī)流入樓市，一旦發(fā)現(xiàn)及時(shí)采取相關(guān)措施，收回貸款。

銀行信貸資金為何流入樓市？

銀行信貸資金違規(guī)流入樓市屢禁不絕，歸根結(jié)底是背后深藏的巨大利益誘惑。

業(yè)內(nèi)人士透露，通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等方式套取房貸，已經(jīng)形成一條成熟的灰色產(chǎn)業(yè)鏈，成為扶持中小微企業(yè)的抵押經(jīng)營(yíng)貸，以及提振消費(fèi)的消費(fèi)貸等信貸資金違法流向樓市的灰色渠道。

相比按揭貸款，經(jīng)營(yíng)貸存在很大的套路空間。首先，經(jīng)營(yíng)貸利率比房貸利率要低很多；其次，經(jīng)營(yíng)貸貸款期限很長(zhǎng)，甚至可以做到20年。

對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，操作經(jīng)營(yíng)貸并不復(fù)雜，有貸款中介提供包括“包裝殼公司”在內(nèi)的“一條龍”服務(wù)，支付1-3個(gè)點(diǎn)的服務(wù)費(fèi)。

一位90后粉絲向房產(chǎn)大象反應(yīng)，近期參加某平臺(tái)買(mǎi)房主題線下講座，自己提出自己首付不夠，工作人員詢問(wèn)家庭背景、工作單位，明里暗里透露，“我們有合作機(jī)構(gòu)可以提供一百萬(wàn)以內(nèi)的資金支持，具體要看個(gè)人資質(zhì)。不過(guò)最近政策收緊，往后不敢保證還有沒(méi)有空間。”

5月21日，銀保監(jiān)會(huì)通報(bào)5家金融機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為，并開(kāi)出11張罰單，華夏銀行、渤海銀行、中國(guó)銀行、招商銀行、東亞銀行合計(jì)被處罰約3.66億元。

對(duì)此，銀保監(jiān)會(huì)黨委委員、副主席梁濤在6月1日召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)上表示，“近期，我們對(duì)5家銀行罰款3.66億元，很重要的原因就是違規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)。”

處罰背后，暴露了部分銀行在貸款審核上的存在諸多漏洞。

是對(duì)外做做樣子，還是真刀真槍斬?cái)嗬骀湕l，還需要執(zhí)行政策拿出更大決心，采取更多行動(dòng)。

有網(wǎng)友調(diào)侃，今年深圳樓市和去年簡(jiǎn)直就是360°大轉(zhuǎn)變——去年有多火爆，今年就有多冷清。

剛剛過(guò)去的5月，深圳二手房共成交3027套，達(dá)到過(guò)去一年以來(lái)的最低值。

今年1-4月，深圳二手房分別成交7008套、4166套、6789套、4877套。

我們來(lái)簡(jiǎn)單回顧下2020年同期的成交數(shù)據(jù)：25867  33406

1月，成交7499套；

2月疫情最嚴(yán)重的時(shí)候，成交了1667套；

3月，成交井噴到8008套；

4月，成交7679套；

5月，成交8553套；

今年1-5月，二手房成交量比去年同期減少了7539套。

二手房交易具有周期性，從買(mǎi)賣(mài)雙方簽合同到網(wǎng)簽過(guò)戶，這中間大概要一到兩個(gè)月。

今年3月，深圳官方多次公開(kāi)提及嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市，各大銀行房貸額度收緊，放款周期拉長(zhǎng)。過(guò)去一般一個(gè)月就能完成買(mǎi)房周期，現(xiàn)在可能延遲到2-4個(gè)月。

按此推算，深圳5月二手房成交數(shù)據(jù)反映的是3月業(yè)主雙方簽合同的數(shù)據(jù)，也就是了“208”政策后市場(chǎng)表現(xiàn)。

其實(shí)，深圳樓市的冷淡從個(gè)盤(pán)報(bào)價(jià)也能看出端倪。

某平臺(tái)上，“低于同行報(bào)價(jià)200萬(wàn)”、“接近市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)”、“業(yè)主再降25萬(wàn)”的房源信息密集刷屏。

深圳“頂級(jí)學(xué)區(qū)房國(guó)城花園價(jià)格猛降662萬(wàn)”，由于降價(jià)幅度太猛，一度登上了各大平臺(tái)熱搜榜。

在阿里拍賣(mài)網(wǎng)上，國(guó)城花園學(xué)區(qū)房以2206萬(wàn)成交，成交價(jià)與2月初同一戶型房源相比，下降662萬(wàn)。

南山后海的觀海臺(tái)，兩天內(nèi)報(bào)價(jià)下調(diào)140萬(wàn)。5月7日下調(diào)110萬(wàn)，5月8日業(yè)主再下調(diào)30萬(wàn)。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，5月深圳二手房均價(jià)環(huán)比下跌0.42%。

自從“208”政策（二手房指導(dǎo)價(jià)）出臺(tái)以來(lái)，深圳二手房以肉眼可見(jiàn)的速度降溫。

反觀新房市場(chǎng)，一房難求的情況比去年更為常見(jiàn)。（房產(chǎn)大象4月就提醒粉絲們注意，深圳2021的日光，極可能比2020更常見(jiàn)。戳藍(lán)字回顧）

二手房指導(dǎo)價(jià)對(duì)大部分預(yù)算緊緊巴巴的人來(lái)說(shuō)，首付從3成變5成，從5成變7成，資金壓力巨大。而新房由于限價(jià)，相對(duì)同區(qū)域二手房更有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，對(duì)購(gòu)房者吸引力也更大。

據(jù)房產(chǎn)大象不完全統(tǒng)計(jì)，深圳目前在售新房中，90%以上是公寓產(chǎn)品，住宅產(chǎn)品非常少，僅有的幾個(gè)也是大戶型總價(jià)高的產(chǎn)品。

最近開(kāi)盤(pán)的新房項(xiàng)目去化情況不錯(cuò)，龍崗某項(xiàng)目位置較偏遠(yuǎn)，離地鐵口也不近，開(kāi)盤(pán)也售罄。

新實(shí)施的積分買(mǎi)房規(guī)定，綜合考量名下是否有房、戶口在不在深圳、社保年限、有無(wú)小孩等多方面因素，但凡地段稍微好點(diǎn)，配套還可以的項(xiàng)目，基本不愁賣(mài)。

除了首付預(yù)算要夠，還要拼積分排名，競(jìng)爭(zhēng)不是一般的激烈。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 官方約談小貸公司，嚴(yán)查信貸資金炒房，深圳樓市?要再降溫？?