西政資本 作者：張悅珂
來源：西政資本（ID：xizheng_ziben）
目錄
一、土地整備利益統籌項目的適用及具體操作流程
二、土地整備利益統籌項目各階段實操及注意事項
三、開發商參與利益統籌項目的具體方式及各階段的資金投入
筆者按：
2018年《深圳市土地整備利用統籌項目管理辦法》（深規土【2018】6號）施行以來，深圳正式進入土地整備利益統籌全市推行的新階段。從項目數量方面， 2019年深圳市也是實現了土地整備利益統籌的井噴，計劃安排土地整備利益統籌項目達到歷史最高值的102個（其中，原關內的南山區2個，原關外的寶安區16個、龍崗區25個、龍華區36個、坪山區7個、光明區11個、大鵬新區5個），大量開發商積極參與到了土地整備利益統籌項目的實際操作中。本文試結合土地整備利益統籌項目相關法律法規及操作經驗，從實務角度分析該類型項目的各項操作要點及房地產開發企業的進入方式，謹供同業人士參考。
一、土地整備利益統籌項目的適用及具體操作流程
（一）土地整備利益統籌項目的適用范圍
從土地整備利益統籌項目的適用范圍來看，該類型項目需以原農村集體經濟組織繼受單位及其成員實際掌控用地為主，另外還可以包括一定范圍的納入違法建筑空間管控專項行動的未完善征轉地手續未建設空地。具體實施條件上，實施條件以街道為界限，要求至少有一塊3000平方米以上集中成片的未完善征（轉）地手續的土地。從土地整備利益統籌項目的利益分配上，主要是：算大賬，算細賬。即：主要通過政府與原農村集體經濟組織繼受單位“算大賬”——通過資金安排、土地確權、用地規劃等；原農村集體經濟組織繼受單位與相關權益人“算細賬”——通過貨幣、股權和實物安置等推進項目。
（二）土地整備利益統籌項目具體操作流程（以龍崗為例）
以龍崗區項目操作流程為例，主要經過4個階段：開發商前期摸底調查-立項申報階段-方案編制與申報階段-方案實施階段。
二、土地整備利益統籌項目各階段實操及注意事項
前述已說明，土地整備利益統籌項目大致需經過：開發商前期摸底調查-立項申報階段-方案編制與申報階段-方案實施階段這樣四個階段。從政府審批角度，則主要會出現下列相關事項及程序：
以下筆者結合土地整備利益統籌項目的操作流程，簡要分析該類型項目各階段主要工作及注意事項。
（一）前期摸底調查
1.主要前期摸底調查需對于項目的基本情況進行詳細的調查，包括但不限于：項目是否與城市更新范圍存在沖突；項目的范圍、范圍內的土地性質；是否存在老屋村、歷史違法建筑等；是否占用國有儲備用地；土地的所屬情況，是否存在“外賣”地、長期租用地、“以租代售”地；對于村股份公司、村民實際控制的地塊信息進行核實。
2.前期摸底調查過程中還需注意，項目范圍內地塊是否有法定圖則覆蓋或未制定法圖、需要對法圖進行修訂的情形；項目地塊是否有涉及城市總體規劃、土地利用總體規劃或生態控制線；片區規劃、配建情況；初步測算項目盈利情況等。
（二）立項申報階段
1.關于前期墊付資金問題，由于開發商提前介入，但是現階段開發商不屬于開發主體的“身份”，為了保證前期墊付的資金可以收回，須與村股份公司簽訂“前期服務框架協議”，前期墊付的資金需要村股份公司蓋章認定，后期開發商如不能成為項目的開發主體，需要村股份公司支付開發商提供前期服務的相關費用。
2.協商補償金額與貢獻土地問題，深圳市在大鵬新區實行大小村改革試點，其他區仍然存在大小村的情況；可能出現補償標準統一，小村土地貢獻率高，大村土地貢獻率低，需要村股份公司平衡大村、小村在補償金額與土地貢獻率不匹配的問題，避免影響項目的整體進程。
（三）方案編制與申報階段
1.前期委托第三方測繪需要同步進行實施方案的編制工作，實施方案涉及到原村集體的留用地的選擇、土地分配、分期實施等；開發商可提前與股份公司商定留用地的選擇、分配、開發等，簽訂書面的約定，避免村股份公司領導換屆導致項目的擱置。
2.在項目地塊進行土地信息核查，根據核查信息與實際現狀的差異調整實施方案；確定項目留用地實際情況，是否需要進行土地整備規劃研究，其他調研方案研究工作。
（四）方案實施階段
1.獲得留用地批復、引入開發主體后，需要與項目內的建（構）筑物、土地所有人進行簽約確權，以便房屋拆除、移交；此時，開發商需要同步參與確權，重點關注股份公司與村民簽訂的確權合同的中關于原產權的面積，避免簽約面積與實際的建面存在較大差距，后續回遷面積增加過多，直接影響開發商的可售面積。
2.另外，實際操作中，政府可能根據公共利益需要，存在提前移交政府所需要的地塊的情況，開發商與村股份公司需要提前做好相應應對。
三、開發商參與利益統籌項目的具體方式及各階段的資金投入
按《深圳市土地整備利用統籌項目管理辦法》（深規土規〔2018〕6號）的相關規定,在取得留用地批復后，開發主體才可作為合作方介入；而在實際操作中，開發商一般在項目開啟時就已經以“意向合作方”或“合作方”的身份介入。實操中，開發商通過前期摸底調查后確定介入的，須注意與村股份公司簽訂類似“前期服務框架協議”方式，保障開發商對土地整備利益統籌項目提供前期的服務與資金投入、后續項目推進的有效性。
另外，開發商參與利益統籌項目，主要還是需注意以下各階段資金投入需求：
（一）前期摸底調查階段
針對項目地塊所屬情況，對于“外賣”地、長期租賃地塊等需要提前介入，必要時進行訴訟，需要提前準備訴訟費用；同時需要獲取項目地塊的相關信息獲取，需要找政府部門或者第三方機構、村股份公司等取得項目地塊的具體信息（即項目前期摸底調查所需資料）所支出費用。
（二）立項申報及方案報審階段
本階段工作與前期摸底調查階段緊密結合，主要土地性質的核查、可能存在老屋村、占用國有儲備用地、無法圖或調整法圖的情況，需要按照要求延長時間、制作相應的規劃研究，需要專業的機構進行技術論證工作。
（三）方案實施階段
開發商墊付的資金：搬遷補償費用，由于按照土地整備利益統籌項目的對于補償標準的規定：政府支付的主要費用：建（構）筑物的費用，按照重置價計算；對于留用地中的未完善征（轉）地補償手續土地按照所在區域工業基準地價的50%核算；政府給與村股份公司和村民費用，與實際所需的費用存在較大的缺口，需要開發商支付；考慮到項目建設周期，回遷之前的安置費用，同時需要考慮存在建設周期延長的臨時安置費用。
進入2020年后，深圳存量土地開發的三駕馬車中，城市更新已進入新的十年，項目操作的難度加大，開發商參與的利潤也逐漸稀薄；棚戶區改造雖如火如荼，但目前暫缺乏開發商的良好進入通道；土地整備利益統籌可保障開發商獲取盈利訴求的同時，也解決了集體土地轉化和老舊城中村改造的問題，確實不失為一種好的選擇。
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