除了不良資產行業，2019年房地產行業也被稱為“最艱難的一年”。

房企融資持續收緊，部分中小房企資金鏈斷裂，一些在建工程停工，極有可能“爛尾”，而原本就是“爛尾”大戶的二三四線城市更是成為眾矢之的。

公開資料顯示，截至11月底，西安市大大小小爛尾項目超過30個，爛尾時間最長達16年，最短1年半。

今年以來，部分地方政府已經注意到這一現象，開始大力整治爛尾樓。

陜西省西安市于12月13日發布文件，要求購房者的商品房預售資金應全部存入專用監管賬戶，由監管銀行進行監管，開發商不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款。監管資金額度要求為商品房開發項目達到竣工交付條件、取得《建筑工程竣工驗收備案表》所需工程建設資金總額的1.2倍。

栗叔梳理發現，今年以來多個二三線城市出臺資金監管政策或者調整監管標準。

302個“爛尾樓盤”成為南陽名片

經過水氫汽車風波后，河南省南陽市因為數百個爛尾樓盤再度成為輿論熱點。

2019年7月1日，南陽市房地產問題樓盤化解攻堅專項領導小組辦公室發布了一則情況說明，向公眾通報了市內問題樓盤的化解進展。

該說明透露，南陽有302個“爛尾樓盤”，目前，除約一半項目已完善手續，其余仍在化解之中。

“如果沒買過一套爛尾房，你都不配說自己是南陽人。”一位買到爛尾房的受訪者向南方周末記者自嘲道。

在當地，南陽還有另外一個名字——“爛尾樓之都”。

爛尾樓盤大多是2012年左右遺留下來的，當時為舉辦第七屆全國農民運動會（下稱農運會），南陽開啟了大規模的城市建設，五萬多人因此搬遷。在如此洶涌的買房需求下，大大小小的開發商涌入南陽，而地方政府默許開發商在“五證”不全的情況下，蓋房甚至出售。

據中國經營報統計，2008—2012年期間，南陽共拆除各類建筑550萬平方米，為農運場館建設提供土地七千余畝，五萬多人因此遷移。

僅2012年一年，南陽城市建設新開工項目總投資超過50億元，相當于過去10年投資的總和。

當地一位樓市資深人士告訴南方周末記者，當時為了快速推進城市建設，政府默許“邊建設邊補證”的開發模式。于是，眾多開發商在還未拿到土地證、施工證時就開始建房，賣房時更別提預售證了。

如今，化解的難題均集中在“五證”不全以及開發商資金鏈斷裂等問題上。

2019年2月，南陽市人民政府印發了《南陽市房地產領域問題樓盤信訪突出問題化解攻堅行動實施方案通知》，稱2019年6月30日為全面結束整治問題樓盤的時間節點。此后，問題樓盤將不再享受整治期間的優惠政策，將依法依規嚴肅處置。

但據媒體報道，南陽市中心城區的整頓工作仍在繼續，結束時間從6月30日延長到了9月30日。如今，距離9月30日，已過去了近三個月了，但真實的治理情況，栗叔就不得而知了。

西安 爛尾樓數量穩居全國第一？

由于歷史原因，西安市在全國屬于城中村較多的城市之一，城六區共有行政村624個，人口約37萬人，于是城改項目成了爛尾樓的另一張面孔。

而在爛尾叢生的那些年，“三流公司拿一流地塊，一流公司拿三流地塊”是以勾地為主的西安土地市場最真實的寫照。

那些年，西安的土地招拍掛更像是走流程，難得見到一塊土地掛出來之后，開發企業便一哄而上。結果因為資金鏈斷裂，這些占據絕佳地段的樓盤成為“爛尾”。

其中有一個樓盤叫做蘋果城，爛尾更是超10年之久，幾乎被這座城市遺忘。而更有項目一爛就是20年。

位于西安市高新路和科技路十字東北角的三安國際大廈，因為所處地段繁華、時間久遠，被網友戲稱為西安爛尾樓地標之一。

據了解，這棟樓在1995年籌建，1996年左右陜西三安房地產開發公司接手并施工；1999年的時候，該樓盤主體結構已經全部建好，外立面也基本處理完畢；就在接近完工時，三安公司資金鏈斷裂，大廈隨即“沉睡”至今。

這棟大廈矗立在高新區繁華的十字路口，位置十分優越。值得注意的是，三安國際大廈距一周前被爆破的環球西安中心金花辦公大樓僅有一公里左右的距離，可謂是“第一爆”的鄰居。

“三安大廈本來是有多次機會可以盤活的。”中國長城資產管理公司西安辦事處一位項目經理說到，作為曾經的最大債權方之一，他們曾持有三安大廈多套房產五年時間。該樓盤地理位置優越，吸引過大量投資人前來考察，遺憾的是，最終都不了了之。

在西安眾多“倒霉”業主絕望之際，觀瀾天下、易合坊、時豐中央公園、中登文景時代、悅西湖等項目甚至有業主“眾籌自救”。

這種模式基本上都是業主急求交房，由開發商出面，業主出資完成項目的建設，達到交房條件。在此過程中，開發商以車位等實物為抵押，同時將資金監管交給業主代表和銀行。

但自救模式本身無論是全國還是西安，都是個例，其中風險不言而喻。

所以，12月份西安開始實行資金監管，但面對一個個滿目瘡痍的土地開發項目，姍姍來遲的政策會不會顯得力不從心。

資金監管 購房者的“支付寶”

資金監管其實就像網購買了”商品房“，中間增加一個”支付寶“。

預售買房的錢先存入這個監管賬戶，等到確認收貨時再打到開發商賬戶上，防止商家（開發商）欺負弱勢群體，拿了錢胡亂挪用。

其實一線城市早就已經實施資金監管，例如北京市預售資金監管制度實施于2010年12月，旨在防止樓盤“爛尾”，保證購房者權益。

在預售資金監管制度下，房地產開發企業在樓盤預售時，需要將預售資金存入銀行專用監管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。不僅是新盤，二手房交易過程中，購房者向中介公司繳納的首付款也必須打入資金監管賬戶。

梳理 2019多地出臺或調整資金監管政策或標準

長春 預售款的30%納入資金監管 

1月1日起，商品房項目總預售款的30%將作為新建商品房預售資金存入監管賬戶。建成層數達到規劃設計總層數一半的，可使用商品房預售資金監管額度的百分之五十；達到主體結構封頂的，可使用商品房預售資金監管額度的百分之八十；達到建設工程竣工驗收備案的，提交其證明文件，可使用商品房預售資金監管額度的百分之九十。

貴陽 強制開發商使用POS機 

8月1日起，凡申請預售的商品房項目，房開企業應在商品房預售資金監管銀行開設預售資金監管專用賬戶，安裝開通專用POS，并在銷售、交款現場公示預售資金監管賬號。取得商品房預售許可證后應積極指導購房人通過專用POS刷卡直接將合同首付款交入監管賬戶。商品房預售項目的定金、分期付款的非首付款部分均應按商品房買賣合同約定及時進入專用賬戶。對定金、首付款及一次性付款在網簽合同超過30天未進入監管賬戶的，商品房交易管理系統自動暫停該預售證的合同網簽資格，待資金存入后系統自動恢復。

合肥明確誠意金、認籌金等納入監管范圍

9月24日，合肥市住房保障和房產管理局明確合肥市區范圍內商品房項目預售資金全部納入監管范圍，實行全額監管。自取得《商品房預售許可證》后，購房人支付的定金、誠意金、認籌金等預訂款性質費用以及后續付款（包括首付款、按揭貸款等）款項，應當直接繳入預售資金監管賬戶。

南通上調資金監管標準

4月28日，南通市調整重點監管資金標準及撥付比例。毛坯房重點監管資金標準調整為3000元/㎡，成品房重點監管資金標準調整為4000元/㎡。樓盤主體結構完成一半時，可劃撥30%資金；拆除腳手架劃撥80%資金；通過竣工驗收，可劃撥90%資金。

包頭調整資金監管標準

4月17日，包頭調整資金監管標準。新的標準要求：商品房項目按照《建設工程規劃許可證》批準要求全部配套建設完畢、達到交付使用條件后，托管賬戶內的資金可全部撥付房地產開發企業，監管終止。具體進度是當完成主體工程三分之一時，劃撥30%資金，主體封頂時，劃撥65%資金，通過驗收后劃撥85%資金，相對于南通等地，該標準相對嚴格。

西安 擬啟動資金監管

12月13日，西安市住建局發布《西安市商品房預售資金監督管理辦法(征求意見稿)》明確，商品房預售資金實行全額、全程監管，并對用于支付工程建設等費用的預售資金實施重點監管。購房者的商品房預售資金應全部存入專用監管賬戶，由監管銀行進行監管，開發商不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款。

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