抵押物的實現就是抵押權人實現抵押物的價值，從中優先受償其債權，這也是抵押權最終的意義所在。若設定抵押權，但不能實現，那就說明抵押權人的權利得不到保障，抵押權人的債權無法得到清償。

抵押權的實現一般為兩個步驟，抵押權的變價程序和抵押權人的優先受償程序。抵押權的變價是抵押權實現的前提，只有將抵押物變成貨幣資產才能清償債權，而抵押權人的優先受償則是抵押權實現的核心目的，抵押權設定的初衷就在于抵押權人在債務人不能清償到期債務時可以優先于普通債權人獲得可流通的貨幣資產。

1.抵押權有效存在

動產抵押權的成立在于有效抵押合同的成立，不動產抵押權的成立在于抵押權的登記，只有在抵押權存在的情況下才談得上抵押權的實現。此外，抵押合同作為從合同也受主合同的制約，當主合同不成立時則抵押合同當然無效。

2.債權人不履行合同義務或出現約定情形

不履行合同義務是指債務人不能按期履行合同或履行的合同不符合法定或約定要求，無論債務人是拒絕履行債務還是遲延履行債務，債權人都可以依照抵押合同，行使抵押權；當債務人只就合同已經履行的部分而拒絕履行其他部分時，抵押權人仍可以針對未履行的部分行使抵押權的優先受償權。此外，債權人行使的抵押權必須是建立在非債權人原因的基礎之上，若債務人如期按照合同要求履行了合同，而債權人因個人原因拒絕債務人的給付行為，債權人不可以行使抵押權。

抵押權債務的履行期限是根據主合同的履行期限決定的，債務人是否如期履行債務的期限取決于主合同的期限，在主合同到期之前，債權人不能優先受償抵押物。若抵押權人在主債務到期之前要求行使抵押權，則債務人可以依照合同對抗抵押權人的請求。當然，也不能完全否定在履行期限屆滿前抵押權可以實現的情況，民法作為私法要充分尊重合同雙方的約定意思，當出現債務人和債權人約定抵押權實現的情形時，債權人可針對抵押物優先受償。

3.法定期限內行使

《物權法》規定抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權，未行使的，人民法院不予保護。

《民法典》（2021年1月1日起實施）規定抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權，未行使的，人民法院不予保護。

抵押權的實現方式是指將抵押財產折價變成貨幣資產的法定方式，抵押財產的折價變價過程是抵押權人優先受償的前提，而不同的折價變價方式對抵押人和抵押權人的價值會有所不同，所以抵押權的實現方式對抵押權中的當事人有著重要的意義。

從我國的法律中我們可以看出，我國的抵押權實現方式主要有拍賣、變賣和折價三種方式。拍賣是最常用的實現方式，因在拍賣的同時可以保障抵押物的價值，對抵押權人、抵押人和第三人的利益都有很好的維護，但因其條件較為苛刻和繁瑣，導致抵押物折合貨幣資本的效率較低，成本較高。折價與私力救濟的方式較為相似，是指抵押權人和抵押人簽訂協議，將抵押物的所有權轉移給抵押權人，省去了競價拍賣的方式，提高了抵押權實現的效率，若抵押權人和抵押人在協商過程中沒有達成共識，且不愿意支付拍賣費用，則可以用較為折中的變賣方式。在抵押物實現方式的選擇上，抵押權人和抵押人可以協商決定。在抵押財產折價變成貨幣資產后，抵押權人有權就享有該變價財產的優先受償權。

實際操作中，抵押權的實現需要抵押權人、其他債權人、債務人、其他利害關系人的共同推進，在保障多方權益的情況下有序進行，使得抵押權人的優先受償權得以實現。