為睿資產 作者：地產并購投融資部
來源：為睿資產（ID：VeryAsset）
編者按
隨著國家供給側結構性改革“三去一降一補”政策的逐步落實，存量地產尤其是商業地產逐漸褪去泡沫，凸顯真實價值，部分物業價值甚至會被低估，中國的商業地產行業再次迎來發展機會。商業地產由于其特殊性，投資風險一般較大，影響因素較多，因此對其投資風險進行全面有效的控制顯得尤為重要。本文從多個層面出發，分析商業地產投資的風險來源，提出相應的風險控制對策，以饗讀者。
一、商業地產投資概述
1.概念引入
商業地產是指用于各種零售批發、餐飲娛樂、健身休閑等經營用途的地產形式，包括經營、管理與服務等多個環節，從經營模式、功能和用途上區別于以居住功能為主的普通住宅、公寓、別墅等住宅地產形式。
針對住宅地產，當開發商與消費者達成協議后，消費過程即完成，屬于典型的單次消費行為。而商業地產的投資則具有很強的市場性特征，涉及投資者、經營者與消費者等多個主體，且投資者和消費者處于相對核心的地位。
商業地產的規模有大有小。對于規模龐大的商業地產，如shopping mall項目，其經營多采用開發商整體開發，主要以收取租金為投資回報形式的模式；對于規模較小的商業地產，除了大部分依舊采取租金回收的方式，很多商業地產中寫字樓等項目的底層和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售、零散經營的模式。
商業地產投資的目的就是為了實現物業增值和租金收益，換言之，商業地產的盈利來源主要有商業地產的開發經營而獲得的管理費收益，以及商業地產租售而獲得的營業收入。
除了主要盈利來源，商業地產開發商為了在項目開發中獲得增值收益和品牌溢價，也為了吸引更多投資者的資金投入，往往會結合市場發展特點對消費者的消費能力、行為傾向及需求特征等進行深入分析，以確保項目投資的準確性和穩定性。
2.優勢分析
（1）投資收益率較高
商業地產能帶來雙重收益，每年可收房租且房租收益遠高于銀行利息（商業地產的房租每年可達5%—10%甚至高達20%），而且隨著租金的上漲，商業地產也可能不斷增值。
據商業地產產業資訊中心的數據，近三年來，商業地產的平均投資回報率穩定在10%左右的水平，其中，酒店項目的投資收益率集中在15%-30%之間，而經營效益較好的購物商場項目的投資收益率則普遍超過了40%。
（2）地產升值空間大
考慮到折舊率，二手住宅房在出售時往往會比同地段的新住宅房便宜。而對商業地產而言，成熟商圈一般需要兩到三年的培育期，一旦商圈成熟后，商業地產的租金就會逐年增長，商業地產就會越來越值錢。
同時，中央政府連續出臺了一系列調控房地產市場的政策措施，大量的投資、投機客擠出住宅房市場。商業地產不在此次政策調控的范圍之內，未來會吸引更多的投資者，所以未來商業地產價值的提升有很大空間。
（3）有效促進社會發展
商業地產投資不僅能產生良好的經濟效益，還能在更深層次上促進社會的發展。商業地產企業通過項目投資，使本地區基礎設施進一步完善，帶動本地區經濟發展，推動城市化進程的加快。同時，商業地產投資也能改變商業企業的發展模式，實現地產行業盈利模式的創新。此外，商業地產投資在一定程度上能增加政府部門的稅收收入，降低社會平均失業率。
二、商業地產投資風險來源
收益與風險往往呈現出正比的關系，因而，商業地產在獲得穩定性收益的同時，還要承擔一定的風險。由于商業地產投資涉及到的層面較廣，其投資風險的影響因素較多，因此一旦出現風險隱患將很可能波及到整個房地產市場、金融市場乃至國民經濟的發展，風險損失不可估量。
1.政策缺乏風險
我國商業地產行業發展迅速。國家缺少相關的政策制定，法律法規相對不完善。從政策上來看，我國對低收入者缺少在住商業供給上的金融支持。特別是政策性住商業金融制度方面，存在很多的缺陷。除此以外，我國還沒有完整的住商業金融政策，缺乏相關的財政支持。
2.利率變化風險
商業地產市場的利率變化風險，就是利率的變化對商業地產市場造成的影響以及和可能給投資者帶來的損失。隨著利率的上升，商業地產的開發商和經營者的資金成本會增加，而這些又會轉移到消費者身上，從而降低了消費者的購買欲望。因此，利率對于整個商業地產市場的影響是相當重要的，不僅會導致生產成本的增加，而且會使得市場的需求降低。對于投資者而言，也將是一系列的損失。
3.資金斷裂風險
與住宅地產投資相比，商業地產投資項目的資金需求量相對較大，融資渠道相對單一，且資金的流動性較差。在經營管理的過程一旦發生非常規性活動，極易造成資金鏈的斷裂，進而影響項目的投資效用。與此同時，商業地產投資是一種長期投資，前期需要投入大量的費用，如土地取得費、項目開發費等。這些費用支出并沒有現實、穩定的收入作為支撐，而主要依靠商業地產企業雄厚的資金能力。
4.人才匱乏風險
當前我國商業地產在投資及風險控制層面還較缺乏專業化人才。一方面，目前從事商業地產投資的開發商大都是由住宅地產開發商轉變而來的，他們對商業地產的市場發展規律、經營規律等不甚了解，這就造成商業地產在選址、建造及營銷等環節存在諸多的不足。
另一方面，很多房地產企業在發展過程中過于重視拿地和項目開發及銷售，將利潤視為第一目標，而忽視項目管理人員投資風險方面的專業化培訓。此外，商業地產是一種長期的投資行為，但有部分商業地產開發商以出售商鋪而不是獲取租金的方式來實現投資收益，這種投資短期行為容易造成經濟增長的泡沫化，使商業地產投資無法實現獲益的持續性，也直接增加了該行業投資的風險水平。
5.監管缺失風險
目前我國對商業地產投資風險的監管措施還不到位。一方面，商業地產開發企業對自身投資風險的監控力度不足，很多商業地產的投資風險控制策略的制定和實施都存在較大任意性，對投資需求、市場變動、風險因素等分析不足，主要依賴于領導個人或者投資部門引導投資風險控制策略，在發展的過程中難以對投資行為進行有效的監督管理。
另一方面，我國政府目前還沒有針對于商業地產投資風險控制制定完善的監督管理措施，難以對其全過程進行有效的控制，對其投資行為缺乏必要的指導，因此使得我國商業地產在投資風險控制方面缺乏完善的監督管理機制，由此引發諸多的風險因素。
三、商業地產風險控制建議
1.提升對風險控制的認知
（1）管理層要充分認識到投資風險控制的重要性，在實際的工作過程中不斷強化投資風險控制責任體系，將具體的責任落實到相關部門和個人身上，以商業地產投資項目為主導、各部門積極配合的形式，全面提升其在整個投資風險管理中的重要作用。
（2）國外商業地產在投資風險管理方面積攢了大量的經驗，因此我國商業地產開發企業在實際的發展過程中要不斷學習其投資風險管理經驗，根據自身的情況對其進行改進和完善，實施更為有效的投資風險控制策。
2.關注和規避政治風險
（1）管理房地產企業應實時關注國家的宏觀政策變化，包括產業政策、土地政策及稅收政策等，由此調整經營業務的內容和方式、區位選擇。如利用在城市高新區建設商業房地產稅收優惠的政策調整企業建設項目的區位。
（2）房地產企業在商業地產新項目開工前要做好市場調查，符合城市發展規劃，由此確定項目的定位、選址、規模。
3.完善投資風險控制體系
（1）要在原有的基礎上對其各項投資風險管理措施進行修正和優化，充分考慮到相關政策、房地產行業和金融行業的發展環境，適時調整其投資風險控制策略。
（2）要積極與商業銀行等投資機構進行合作，形成良性的投資風險合作體系，為其實施投資風險控制提供必要的支持，以減小投資風險控制的成本提升風險控制的收益。此外，進行商業地產投資，可采取投資區域分散、投資時間分散和共同投資等方式，將商業地產投資分散到不同區域，從而避免一定的風險。還可以購買保險，轉移或減少商業地產投資風險。
4.強化監督管理機制
（1）商業地產企業要從內部出發對其投資風險控制情況進行嚴格的監督，對各項投資行為及其可能存在的風險隱患進行全面的分析，并制定和實施修正策略，將風險隱患控制在最小程度。
（2）國家應針對我國商業地產的發展情況，完善相關的法律法規政策，加強對商業地產投資行為的引導，使其能夠與我國宏觀經濟政策、房地產市場、金融市場的發展保持一致性，避免其投資行為偏離正常的軌道，使得企業能夠在完善的政策環境下實施有效的投資風險控制策略。
5.培養和引進專業人才
（1）要對房地產企業內部人員進行專業化的培訓和教育，使其掌握在宏觀政策環境下的投資風險控制知識和技能，并在實際的投資風險控制行為中不斷提升應用能力，使其能夠充分發揮內部人才的關鍵作用。
（2）要通過完善用人機制、激勵機制、薪酬管理機制等措施從外部引進一批專業化的投資風險控制人才，為現有的人才團隊注入新鮮的血液，將外部的投資風險控制方法和技能充分引入到商業地產的投資風險控制中。
6.加強管理運營能力
（1）樹立房地產商業管理運營的觀念。房地產企業應改變套用住宅地產的經營模式，在項目完工后通過有效管理運營，實現地產項目的價值提升。
（2）建立商業品牌效應。房地產企業管理運營的關鍵是要把松散的經營單位和多樣業態統一成一種經營主題，建立一個消費者認可的商業地產品牌。根據對項目所在區的消費水平和項目經營規模，對項目商戶進行統一招商和物業管理，發揮整合優勢，實現項目商鋪的定位和形象的統一。在經營主題統一后，房地產企業著力引入主力店和品牌店，在其影響帶動下，逐步樹立商業品牌，打造品牌效應。
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關于作者：
劉波：上海瀛東律師事務所權益高級合伙人（某直轄市區法院原法官）、為安控股創始合伙人、為睿資產創始人、上海金融信息行業協會不良資產信息應用專委會發起人、秘書長。
郭婧怡：為睿資產項目經理。
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